Definisi: Capitalization rate adalah  Tingkat kapitalisasi, umumnya dikenal sebagai cap rate atau tingkat yang membantu dalam mengevaluasi investasi real estat.

Cap rate = Pendapatan operasional bersih / Nilai pasar saat ini (Harga jual) dari aset.

Tingkat kapitalisasi atau Capitalization rate menunjukkan tingkat pengembalian potensial atas investasi real estat. Semakin tinggi tingkat kapitalisasi, semakin baik bagi investor. Pendapatan operasional bersih, salah satu metrik untuk menghitung rasio kapitalisasi, ditemukan dengan mengurangi biaya operasi dari pendapatan operasional bruto.

Tingkat kapitalisasi memberikan indikator langsung dari kelayakan investasi aset. Namun, itu bukan ukuran yang lengkap dengan sendirinya.

Cap rate adalah ukuran paling populer untuk menilai investasi real estat dan potensi pengembaliannya. Tingkat kapitalisasi secara sederhana menunjukkan hasil dari sebuah properti selama jangka waktu satu tahun dengan asumsi properti dibeli secara tunai dan bukan dengan pinjaman. Tingkat kapitalisasi menunjukkan tingkat pengembalian intrinsik, alami, dan tidak-leverage.

Formula Tingkat Kapitalisasi
Ada beberapa versi untuk perhitungan tingkat kapitalisasi. Dalam versi yang paling populer, tingkat kapitalisasi dari investasi real estat dihitung dengan membagi pendapatan operasi bersih properti (NOI) dengan nilai pasar saat ini.

Cap rate = Pendapatan operasional bersih / Nilai pasar saat ini (Harga jual) dari aset

Dimana,

Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan tahunan (yang diharapkan) yang dihasilkan oleh properti (seperti sewa), dan diperoleh dengan mengurangi semua biaya yang dikeluarkan untuk mengelola properti. Biaya-biaya ini termasuk biaya yang dibayarkan untuk pemeliharaan fasilitas serta pajak properti.

Nilai pasar saat ini dari aset adalah nilai hari sekarang dari properti sesuai dengan harga pasar yang berlaku.

Dalam versi lain, angka tersebut dihitung berdasarkan biaya modal asli atau biaya perolehan properti.

atau..

Capitalization Rate = Net Operating Income / Purchase Price

Namun, versi kedua ini tidak terlalu populer karena dua alasan.

Pertama, ini memberikan hasil yang tidak realistis untuk properti lama yang dibeli beberapa tahun / dekade yang lalu dengan harga rendah,

Kedua, tidak dapat diterapkan pada properti yang diwariskan karena harga pembelian mereka nol sehingga membuat divisi tidak mungkin.

Selain itu, karena harga properti berfluktuasi secara luas, versi pertama menggunakan harga pasar saat ini adalah representasi yang lebih akurat dibandingkan dengan yang kedua yang menggunakan nilai tetap harga pembelian asli.

Contoh Cap Rate

Asumsikan bahwa seorang investor memiliki Rp 1.000.000  dan dia mempertimbangkan untuk berinvestasi di salah satu dari dua opsi investasi yang tersedia – satu, dia dapat berinvestasi dalam obligasi pemerintah yang menawarkan bunga nominal 3 persen per tahun dan dianggap sebagai investasi teraman dan dua, dia dapat membeli bangunan komersial yang memiliki banyak penyewa yang diharapkan membayar sewa reguler.

Dalam kasus kedua, asumsikan bahwa total sewa yang diterima per tahun adalah Rp 900.000 dan investor perlu membayar total Rp 200.000 untuk berbagai biaya pemeliharaan dan pajak properti. Sehingga menyisakan pendapatan bersih dari investasi properti pada Rp 700.000. Asumsikan bahwa selama tahun pertama, nilai properti tetap stabil pada harga beli asli Rp 1.000.000.

Tingkat kapitalisasi akan dihitung sebagai (Pendapatan Operasional Bersih / Nilai Properti) = Rp 70.000 / Rp 1.000.000 = 7%.

Pengembalian 7% ini dihasilkan dari tarif investasi properti yang lebih baik daripada pengembalian standar 3 persen yang tersedia dari obligasi treasuri bebas risiko. Tambahan 4 persen mewakili pengembalian untuk risiko yang diambil oleh investor dengan berinvestasi di pasar properti dibandingkan dengan berinvestasi dalam obligasi treasury teraman yang datang dengan nol risiko.

Investasi properti berisiko, dan mungkin ada beberapa skenario di mana pengembalian, sebagaimana diwakili oleh ukuran tingkat kapitalisasi, dapat sangat bervariasi.

Misalnya, beberapa penyewa dapat pindah dan pendapatan sewa dari properti dapat berkurang menjadi Rp 40.000. Mengurangi Rp 20.000 ke berbagai biaya pemeliharaan dan pajak properti, dan dengan asumsi bahwa nilai properti tetap pada Rp 1.000.000, tingkat kapitalisasi menjadi ($ 20.000 / Rp 1.000.000) = 2%. Nilai ini kurang dari pengembalian yang tersedia dari obligasi bebas risiko.

Dalam skenario lain, asumsikan bahwa pendapatan sewa tetap pada Rp 90.000, tetapi biaya pemeliharaan dan / atau pajak properti meningkat secara signifikan, katakan jadi Rp 50.000. Tingkat kapitalisasi kemudian menjadi (R 40.000 / Ro Rp 1.000.000) = 4%.

Dalam kasus lain, jika nilai pasar properti itu sendiri berkurang, katakanlah Rp 800.000, dengan pendapatan sewa dan berbagai biaya tetap sama, tingkat kapitalisasi akan meningkat menjadi Rp 70.000 / Rp 800.000 = 8,75%.

Intinya, berbagai tingkat pendapatan yang dihasilkan dari properti, pengeluaran yang terkait dengan properti dan penilaian pasar saat ini dari properti dapat secara signifikan mengubah tingkat kapitalisasi.

Surplus pengembalian, yang secara teoritis tersedia untuk investor properti di atas dan di atas investasi obligasi treasuri, dapat dikaitkan dengan risiko terkait yang mengarah pada skenario yang disebutkan di atas. Faktor-faktor risiko meliputi:

  • Umur, lokasi, dan status properti
  • Jenis properti, kantor, industri, ritel atau rekreasi
  • Solvabilitas penyewa
  • Jangka waktu dan struktur sewa penyewa
  • Tingkat pasar keseluruhan properti dan faktor-faktor yang mempengaruhi penilaiannya
  • Dasar-dasar ekonomi makro di wilayah ini serta faktor-faktor yang memengaruhi bisnis penyewa

Interpretasi Tingkat Kapitalisasi – Cap rate

Karena nilai kapitalisasi didasarkan pada proyeksi pendapatan di masa depan, jadi cap rate bergantung ke varians yang tinggi. Maka penting untuk memahami apa yang merupakan tingkat kapitalisasi yang baik untuk investasi properti.

Nilai ini juga menunjukkan lamanya waktu yang diperlukan untuk memulihkan jumlah yang diinvestasikan dalam properti. Misalnya, properti yang memiliki tingkat kapitalisasi 10% akan memakan waktu sekitar 10 tahun untuk memulihkan investasi.

Tingkat closing yang berbeda di antara properti yang berbeda, atau tarif closing yang berbeda di seluruh cakrawala waktu yang berbeda pada properti yang sama, mewakili tingkat risiko yang berbeda. Rumus cap rate  menunjukkan bahwa nilai kapitalisasi akan lebih tinggi untuk properti yang menghasilkan pendapatan operasional bersih lebih tinggi dan penilaian lebih rendah, dan sebaliknya.

Katakanlah, ada dua properti yang serupa di semua atribut kecuali terpisah secara geografis. Satu berada di area pusat kota mewah sementara yang lain di pinggiran kota. Semua hal dianggap sama, properti pertama akan menghasilkan sewa yang lebih tinggi dibandingkan dengan yang kedua, tetapi mereka akan diimbangi sebagian oleh biaya pemeliharaan dan pajak yang lebih tinggi. Properti pusat kota akan memiliki tingkat kapitalisasi yang relatif lebih rendah dibandingkan dengan yang kedua karena nilai pasarnya yang sangat tinggi.

Ini menunjukkan bahwa nilai kapitalisasi yang lebih rendah sesuai dengan penilaian yang lebih baik, dan prospek pengembalian yang lebih baik dengan tingkat risiko yang lebih rendah. Di sisi lain, nilai kapitalisasi yang lebih tinggi menyiratkan prospek pengembalian investasi properti yang relatif lebih rendah, dan karenanya memiliki tingkat risiko yang lebih tinggi.

Sementara contoh hipotetis di atas menjadikannya pilihan yang mudah bagi seorang investor untuk berinvestasi dengan properti di pusat kota, skenario dunia nyata mungkin tidak semudah itu. Investor yang menilai properti berdasarkan tingkat suku bunga menghadapi tugas yang menantang untuk menentukan tingkat suku bunga yang cocok untuk tingkat risiko tertentu.

Gordon Model Representasi untuk Cap Rate

Representasi lain dari tingkat suku bunga berasal dari Gordon Growth Model, yang juga disebut sebagai dividend discount model (DDM) atau model diskon dividen. Ini adalah metode untuk menghitung nilai intrinsik dari harga saham perusahaan terlepas dari kondisi pasar saat ini, dan nilai saham dihitung sebagai nilai sekarang dari dividen saham masa depan. Secara matematis,

Nilai Saham = Arus Kas Dividen Tahunan yang Diharapkan / (Tingkat Pengembalian yang Dibutuhkan Investor – Tingkat Pertumbuhan Dividen yang Diharapkan)

Mengatur ulang persamaan dan menggeneralisasi rumus di luar dividen,

(Tingkat Pengembalian yang Dibutuhkan – Tingkat Pertumbuhan yang Diharapkan) = Arus Kas / Nilai Aset yang Diharapkan

Representasi di atas cocok dengan formula dasar tingkat kapitalisasi yang disebutkan di bagian sebelumnya. Nilai arus kas yang diharapkan mewakili pendapatan operasional bersih dan nilai aset yang sesuai dengan harga pasar saat ini dari properti. Hal ini menyebabkan tingkat kapitalisasi setara dengan perbedaan antara tingkat pengembalian yang disyaratkan dan tingkat pertumbuhan yang diharapkan. Artinya, cap rate hanyalah tingkat pengembalian yang disyaratkan minus tingkat pertumbuhan.

Ini dapat digunakan untuk menilai penilaian properti untuk tingkat pengembalian yang diharapkan oleh investor. Misalnya, katakanlah penghasilan operasional bersih sebuah properti adalah Rp 50.000, dan diperkirakan akan naik 2 persen setiap tahun. Jika tingkat pengembalian yang diharapkan investor adalah 10 persen per tahun, maka tingkat batas bersih akan menjadi (10% – 2%) = 8%. Dengan menggunakannya dalam formula di atas, penilaian aset mencapai (Rp 50.000 / 8%) = Rp 625.000.