Banyak orang atau investor mendiversifikasi portofolio investasi mereka kedalam properti. Kepemilikan properti dapat memberikan pendapatan yang kumayan untuk jangka panjang terutama properti yang bisa di sewakan. Pendapatan dari properti yang stabil dari properti tersebut menjadi daya pikat tersendiri bagi investor saat properti dijual untuk mendapat untung. Namun, penting untuk mengukur laba atas investasi dengan baik untuk menentukan tingkat profitabilitas properti.

Terkadang perhitungan ROI dapat dengan mudah dimanipulasi dan variabel-variabel tertentu dapat dimasukkan atau dikecualikan saat melakukan perhitungan. Memahami ROI  dapat menjadi tantangan, terutama ketika investor memiliki opsi untuk membayar tunai atau mengambil hipotek atas properti tersebut. Pada artikel ini, kami akan meninjau dua contoh untuk menghitung ROI pada properti sewaan.

Apa yang di maksud dengan ROI atau Return On Investment?

Pengembalian investasi atau ROI mengukur berapa banyak uang atau laba yang dihasilkan dari investasi sebagai persentase dari biaya investasi. ROI menunjukkan seberapa efektif dan efisien uang yang digunakan untuk menghasilkan laba. Investor menggunakan ROI untuk menentukan seberapa baik kinerja investasi mereka, tetapi juga mereka sering membandingkan ROI properti dengan investasi lainnya.

Untuk menghitung laba atas investasi apa pun, pertama-tama Anda akan mengambil pengembalian total atas investasi itu dan mengurangi biaya investasi semula. Namun, ROI adalah rasio profitabilitas yang berarti memberi investor laba atas investasi yang disajikan dalam bentuk persentase. Untuk menghitung persentase keuntungan dari investasi, kami mengambil laba bersih atau laba bersih dari investasi dan membaginya dengan biaya asli seperti yang ditunjukkan dalam rumus di bawah ini:

Cara menghitung ROI - Return On Investment Properti - return on investment

Misalnya, jika Anda membeli saham ABC seharga Rp 1.000 dan menjualnya dua tahun kemudian seharga Rp 1.600, laba bersihnya adalah sebesar Rp 600 (Rp 1.600 – Rp 1.000). ROI pada saham akan menjadi 60% (Rp 600 (laba bersih) ÷ Rp 1.000 (biaya) = 0,60).

Menghitung ROI pada Properti Sewa

Perhitungan di atas tampaknya cukup mudah untuk dihitung. Dalam dunia properti  sejumlah variabel, termasuk biaya perbaikan/pemeliharaan, jumlah uang yang dipinjam (dengan bunga) untuk membuat investasi awal dan lain lain ikut berperan yang dapat mempengaruhi angka ROI.

Saat membeli properti, pembiayaan dari pihak ketiga sangat memengaruhi harga investasi, namun, menggunakan sumber daya seperti alat perhitungan hipotek dapat membantu anda menghemat uang untuk membantu anda menemukan suku bunga yang menguntungkan.

Transaksi Tunai

Jika Anda membeli properti secara tunai, menghitung ROI-nya cukup mudah.

Berikut adalah contoh properti sewaan yang dibeli dengan uang tunai:

  • Anda membayar secara tunai sebesar Rp 100.000.000 untuk sewa properti.
  • Biaya transaksi adalah Rp 1.000.000 sementara biaya renovasi mencapai Rp 9.000.000 sehingga total investasi Anda menjadi Rp 110.000.000.
  • Anda mendapatkan biaya sewa sebesar Rp 1.000.000  setiap bulan.

Setahun kemudian:

  • Anda mendapatkan Rp 12.000.000 pendapatan sewa untuk tahun itu.
  • Namun, ada pengeluaran termasuk tagihan air, pajak properti dan asuransi berjumlah Rp 2.400.000 untuk tahun ini atau Rp 200.000 per bulan.
  • Pengembalian tahunan Anda adalah Rp 9.600.000 untuk tahun itu (Rp 12.000.000 – Rp 2.400.000).

Untuk menghitung ROInya:

Bagilah pengembalian tahunan (Rp 9.600.000) dengan jumlah total investasi atau Rp 110.000.000
ROI = Rp 9.600.000 ÷ Rp 110.000.000 = 0,087 atau 8,7%.
Jadi ROI Anda adalah 8,7%.

Menghitung ROI Dengan Pinjaman Pihak Ketiga

Menghitung ROI pada transaksi yang dibiayai oleh pihak ketiga, sebutlah misalnya bank atau lembaga keuangan lainnya.

Misalnya, Anda bertransaksi properti Rp 100.000.000 yang sama seperti di atas, tetapi alih-alih membayar tunai, anda mengambil pinjaman dari pihak ketiga.

  • Uang muka yang diperlukan  adalah 20% dari harga transaksin atau Rp 20.000.000 (Rp 100.000 harga jual x 20%).
  • Biaya transaksi sebesar Rp 2.500.000 dibayar dimuka.
  • Anda membayar jumlah yang sama untuk renovasi sebesar Rp 9.000.000.
  • Total pengeluaran Anda adalah Rp 31.500.000 (Rp 20.000.000 + Rp 2.500.000 + Rp 9.000.000).

Plus, ada biaya berkelanjutan yang terkait dengan pinjaman.

  • Mari kita asumsikan Anda mengambil pinjaman 30 tahun dengan tingkat bunga tetap 4%. Dari jumlah yang dipinjam sebesar Rp 80.000.000  (Rp 100.000.000 – Rp 20.000.000), pembayaran pokok dan bunga bulanan adalah Rp 381.000,93.
  • Kami akan menambahkan Rp 200.00 yang sama sebulan untuk menutupi air, pajak, dan asuransi, sehingga total pembayaran bulanan Anda Rp 581.000,93.
  • Pendapatan sewa sebesar Rp 1.000.000 dengan jumlah total Rp 12.000.000 per tahun.
  • Arus kas bulanan Anda adalah Rp 418.000,07 per bulan (sewa Rp 1.000.000 – Rp 581.000,93 pembayaran pinjaman).

Satu tahun kemudian:

  • Anda mendapatkan Rp 12.000.000 total pendapatan sewa pertahun dengan harga sewa perbulan sebesar Rp 1.000.000.
  • Pengembalian tahunan Anda adalah Rp 5.016.000,84 (Rp 418.000,07 x 12 bulan).

Untuk menghitung ROI properti:

  • Bagi hasil tahunan dengan biaya out-of-pocket asli Anda (uang muka Rp 20.000.000, biaya transaksi Rp 2.500.000 dan renovasi untuk Rp 9.000.000) untuk menentukan ROI.
  • ROI: Rp 5.016.000,84 ÷ Rp 31.500.000 = 0,159.
  • ROI Anda adalah 15,9%.

Home Equity

Beberapa investor terkadang menambahkan home equity ke dalam perhitugan. Ekuitas adalah nilai pasar properti dikurangi total jumlah pinjaman yang belum dibayar. Harap diingat bahwa home equity bukan uang tunai. Anda harus menjual properti untuk mengaksesnya.

Untuk menghitung jumlah ekuitas rumah Anda, tinjau jadwal amortisasi hipotek Anda untuk mengetahui berapa banyak pembayaran hipotek Anda untuk membayar pokok pinjaman (yang membangun ekuitas).

Jumlah ekuitas dapat ditambahkan ke pengembalian tahunan. Dalam contoh kami, jadwal amortisasi pinjaman menunjukkan bahwa total pokok pinjaman Rp 1.408.000,84 dibayarkan selama 12 bulan pertama.

  • Pengembalian tahunan baru termasuk bagian ekuitas sama dengan Rp 6.425.000,68 (Rp 5.016.000,84 pendapatan tahunan + Rp 1.408.000,84 ekuitas).
  • ROI = Rp 6.425.000,68 ÷ Rp 31.500.000 = 0,20.
  • ROI Anda adalah 20%.