Berbagai informasi makroekonomi dan property terus bertebaran di media baik itu media cetak dan media televisi. Iklan-iklan perumahan, apartemen, office bermunculan seperti menggugah pemirsa untuk segera membeli property. Tawaran diskon dan hadiah ikut menjadi iming-iming yang memberatkan konsumen, seolah mereka harus mengambil keputusan beli segera.

Kapan waktu yang tepat untuk membeli property ? Seorang investor property tentu memiliki pengetahuan dan cara bagaimana secara cepat mengembangkan asset property mereka. Seorang investor property (yang membeli rumah untuk tujuan investasi)  tentu menginginkan profit melalui return maupun diverifikasi risiko. Return diperoleh melalui pendapatan sewa dan kenaikan harga. Penting bagi seorang investor untuk memiliki informasi secara menyeluruh terkait prospek sebuah sector serta potensi risiko yang harus mereka tanggung.

Adanya variasi pendapatan sector property dari berbagai negara mengimplikasikan dua hal. Pertama, ada factor-faktor yang berbeda tiap negara dan memengaruhi kinerja sector property. Kedua, kemungkinan ada factor-faktor yang serupa di tiap negara tetapi setiap negara meresponsnya secara berbeda-beda.  Di Irlandia, total pendapatan yang diperoleh dari perusahaan-perusahaan yang bergerak di bidang commercial property adalah tertinggi di dunia, dilanjutkan oleh United Kingdom (Inggros Raya) dan Afrika Selatan. Walaupun Afrika Selatan merupakan negara dengan total pendapatan nomor tiga tertinggi di dunia, secara tren total pendapatan mengalami penurunan dalam tiga tahun.

Nilai industri real estate di Indonesia pada 2017 mencapai Rp379,7 triliun atau mengalami kenaikan sebesar 8,3% dari tahun sebelumnya. Tetapi bila kita mengeluarkan perubahan harga didalamnya, kenaikan industri real estate kita hanyalah 3,6%. Sedangkan bila kita melihat peran industri real estate terhadap PDB, sampai tahun 2018 perannya mencapai 2,9%.

Masih minimnya peran sector property pada produk domestic bruto menandakan sector real estate belum memainkan peran yang penting bagi perekonomian. Tetapi penyediaan perumahan bagi masyarakat adalah kebutuhan yang vital karena menyangkut kesejahteraan warga Indonesia.

Investasi pada property komersial yang bersifat langsung biasanya memiliki karakteristik fixed, tidak likuid, berjangka waktu panjang. Selain itu karakteristik investasi tersebut adalah tidak transparan dan transaksinya heterogen. Maka, sangat penting bagi seorang investor untuk memahami variable yang menjadi pendorong return perusahaan property ketika mereka ingin melakukan alokasi portofolio mereka.

Literatur Review

Sejak lama diketahui pengaruh makroeconomi terhadap pasar properti. Studi-studi terdahulu misalnya Brooks dan Tsolacos (1999) yang melakukan multi equation regression analysis untuk melihat dampak ekonomi dan keuangan terhadap return properti di UK. Mereka menggunakan data quarterly 1985-1998 dan menyimpiulkan sebagai berikut.

Indikator Makro Ekonomi untuk Mengidentifikasi Pendapatan Sektor Property di Indonesia - lagged 250x86

Apergis (2003) meneliti dinamika makroekonomi terhadap kenaikan harga property 1981-1999. Tingkat suku bunga kredit property adalah variable penjelas yang kuat dan tingkat penyerapan tenaga kerja dan inflasi sebagai variable yang mampu meningkatkan harga property. Joshi (2006) mengadopsi beberapa persamaan regresi untuk melihat dampak shock moneter pada pasar property di India tahun 2001-2005. Hasilnya, banyak variasi dalam pasar residential dijelaskan melalui suku bunga. Shock pada suku bunga secara permanen akan memengaruhi penerimaan dari pasar property. Hasil penelitian Joshi ini cocok dengan Brooks dan Tsolacos.

Eldestine dan Tsang (2007) melakukan studi pengaruh makro ekonomi terhadap pasar rumah di AS menggunakan data kuartalan 1988-2003. Hasilnya adalah employment dan suku bunga adalah faktor yang paling menentukan bagi pasar perumahan di AS. Hasil penelitiannya konsisten dengan penelitian Apergis.

Sementara Sari, et al (2007) melakukan studi tentang hubungan antara makroekonomi dengan pasar perumahan di Turki 1961-2000. Studi mengadopsi banyak persamaan regresi yang hasilnya menunjukkan suku bunga memberikan dampak yang lebih kuat dibandingkan tingkat partisipasi kerja.  Penemuan ini konsisten dengan studi sebelumnya yakni Apergi (2003) maupun Eldelstine dan Tsang (2007).

Schalck and Antipa (2009) mempelajari tentang dampak kebijakan fiscal terhadap income property di Prancis. Hasilnya adalah tingkat suku bunga memiliki dampak positif terhadap investasi di sector property.

Kesimpulan

Studi-studi sebelumnya yang telah dilakukan di berbagai negara menunjukkan bahwa tingkat suku bunga dan employment rate adalah dua variable yang secara kuat memengaruhi return property. Yang membedakan kemungkinan besar adalah seberapa kuat respons kedua variable tersebut di berbagai negara.

Penerapan hal tersebut di Indonesia akan berpeluang meningkatkan pengetahuan investor property, yang pada akhirnya mempertajam keputusan investasi mereka di pasar property Indonesia.