Jika Ingin Untung dari Properti, Pengembang Harus Memperhatikan Ini - 23042155 a word cloud of feasibility study related items 250x190

Jangan berani-berani terjun ke dunia properti sebelum mengenal beberapa pokok penting dalam bisnis properti. Banyak orang yang memiliki uang dan asset berusaha mencari peruntungan untuk terjun ke dunia properti sebagai pengembang. Angka backlog disubsektor perumahan yang saat ini mencapai ….., menjadi pemicu bahwa asal membangun rumah dengan bagus (desain yang kekinian), pasti akan ludes atau laris manis di pasaran.

Bagi developer, sebelum terjun untuk melakukan akuisisi lahan dan pematangan lahan, perlu melakukan berbagai langkah awal yakni perencanaan. Salah satu aspek kunci dalam pengembangan property adalah financial feasibility study. Finansial feasibility study atau biasa disebut sebagai development appraisal adalah suatu cara yang dilakukan untuk menggali beragam informasi baik dari sisi cost maupun value dari sebuah project.

Yang utama, feasibility study diperlukan untuk menentukan harga sebuah tanah. Tanah adalah elemen utama yang sebenarnya tidak memiliki nilai intrinsic. Tanah baru bernilai ketika suatu kegiatan atau aktivitas ditempatkan padanya sesuai kegunaannya, contoh tanah untuk lahan pertanian, tanah untuk hutan kota dan lain sebagainya. Nilai dari tanah ditentukan oleh pasar dan dibatasi oleh perencanaan atau bangunan atau kegiatan pada tanah tersebut.  Jika pengembangan satu bidang tanah telah terekspose ke pasar, maka suatu ancer-ancer valuasi telah ditetapkan oleh developer-developer, di mana pemilik tanah kemudian akan menjualnya pada developer dengan nilai paling tinggi. Dengan demikian, penggunaan appraisal dibutuhkan bagi developer untuk menentukan sebuah nilai tertinggi atas sebuah proyek, dengan menimbang biaya dan return yang mungkin didapat.

Fungsi kedua dari penggunaan appraisal pada sector property adalah untuk menentukan laba atau rugi dari sebuah skema pengembangan yang dibuat. Bagi seorang developer hal ini sangat penting karena menentukan visible atau tidak sebuah proyek. Selain itu penghitungan variasi profitabilitas dari setiap skema dapat digunakan untuk menghitung dampak dari setiap proyek. Setiap variasi tersebut dapat diturunkan dalam berbagai bentuk misalnya perubahan dari segi desain, perubahan penggunaan peruntukan lahan atau bahkan memadukan berbagai peruntukan lahan, perubahan dengan memanfaatkan momentum waktu dari sebuah proyek.

Nah, salah satu kegunaan lain dari finansial feasibility study adalah digunakan oleh pihak lembaga keuangan untuk menentukan apakah mereka bisa meminjamkan uang dalam jumlah tertentu untuk membiayai proyek. Mereka—sebut saja pihak perbankan—akan secara hati-hati dan cermat melihat berbagai asumsi yang digunakan. Umumnya mereka akan melihat dua hal :

  1. Apakah asumsi yang digunakan oleh developer cukup rasional. Perbankan akan secara cermat meneliti setiap komponen dari skema-skema yang ditawarkan developer. Mereka akan melihat nilai rental value serta yield yang diproyeksikan oleh apraisal. Developer bisa membuat sendiri appraisal tersebut atau menggunakan jasa pihak ketiga. Perbankan juga akan melihat program penjualan maupun leasing, apakah hal-hal tersebut mampu dicapai dengan kondisi pasar saat ini. Mereka juga akan meneliti biaya konstruksi dan berbagai komponen lain dalam proyek. Appraisal melakukan berbagai observasi atas komponen-komponen tersebut. Singkatnya, developer akan menggunakan appraisal untuk membuktikan asumsi-asumsi yang digunakan dalam pembangunan proyek tersbeut tepat.
  2. Bila perbankan merasa puas dengan asumsi-asumsi yang digunakan, mereka akan melihat margin profit yang di proyeksikan oleh appraisal. Perbankan ingin agar developer mampu mencapai profit margin yang diinginkan. Memang ini terkesan aneh, tetapi hal tersebut benar karena mereka sebenarnya peduli dengan kestabilan keuangan pengembang. Jangan sampai ada pengembang yang terlilit oleh beban utang. Nilai profit yang diproyeksikan oleh pengembang merefleksikan margin risiko dari pembangunan sebuah proyek. Secara sederhana, semakin besar margin keuntungan yang diperoleh dari pembangunan sebuah proyek, semakin kecil risiko yang ditanggung oleh perbankan.

Tidak ada aturan baku diangka berapa sebuah korporasi perbankan menargetkan profit tetapi biasanya mereka memiliki rule of tumb. Mereka akan menerima aplikasi dengan profit 20% dari biayanya untuk proyek skema komersial. Sedangkan perbankan bisa menimbang 10-20 persen profit untuk project komersial dengan pre -letting. Pre letting adalah kondisi di mana developer akan meminta tenan untuk menyewakan propertinya dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan perjanjian. Untuk proyek residensial, perbankan akan menerima dengan nilai profit antara 10-20 persen. Sekadar catatan, praktik tersebut berlaku di Inggris sesuai dengan yang ditulis oleh Tim Harvard dalam Financial Feasibility Studies for Properti Development.