Poin Penting Dalam Pengembangan Proyek Properti

Poin Penting Dalam Pengembangan Proyek Properti

Ketika tujuan sebuah proyek sudah di tentutan, pengembang atau developer harus mempertimbangkan kemungkinan atau potensial masalah yang mungkin terjadi. Beberapa kendala bisa saja terjadi dalam proses pengembangan proyek pembangunan terutama masalah legal dan pemasaran. Itu sebabnya sangat penting untuk menentukan terlebih dahulu konsep pengembangannya.

Terkadang oleh seorang penilai masalah ini sering di abaikan. Kebayakan mereka berpendapat bahwa arsiteklah yang mendefinisikan bentuk yang dibangun dan rencana detailnya. Inilah kesalahan yang fatal. Sederhananya arsitek hanya membuat pola bangunan sesuai dengan keahliannya. Namun yang menjadi konnci dari semua masalah adalah team pemasar. Mungkin anda bisa membangun atau membuat Gedung megah dengan konsep yang luar biasa tapi jika tidak bisa dijual untuk apa gunanya Gedung tersebut, untuk di pakai sendiri?

Jadi dalah hal ini seharusnya developer harus menentukan What, Where, When dan How. Empat pertanyaan kunci ini harus di jawab terlebih dahulu. Feasiblity Study adalah kunci utama dalah masalah ini. Kami sering menemukan di beberapa lokasi banyak proyek gagal dalam pemasaran di sebebkan oleh kurang kuatnya konsep yang diterapkan sejak awal. Hasilnya adalah bangunan selesai dibangun namun masih menyisakan jumlah besar lantai yang harus dijual.

Skema untuk pengembangan akan sangat jelas dan terbatas; pada dasarnya ruang lingkup untuk variasi akan terbatas dan pengembang harus menetapkan persis apa batasan-batasan sebelum mereka dapat secara akurat menilai skema atau konsep pengembangannya.

Sebagian besar proyek pembangunan akan masuk di antara masalah ini tetapi penting untuk mengenali lebih dulu jenis kendala yang ada. Ini di sebabkan karena melampaui batasan batasan yang ada di sistem perencanaan pembangunan dan juga bahwa pengembang dan peninjau yang memiliki wewenang untuk melakukan perumusan gagasan awal dan potensi pengembangan yang nantinya akan direalisasikan dalam rencana arsitek dan pengembangan.

Beberapa poin penting yang perlu di perhatikan dalam pengembangan proyek properti

  1. Perencanaan
  2. Kontrak
  3. Politik
  4. Lingkungan
  5. Merket Timing
  6. Skema Pembiayaan Pengembangan
  7. Penyertaan Modal
  8. Pembiayaan dari utang
  9. Usaha patungan 100 persen pinjaman
  10. Hibah dan sumber keuangan publik

Perencanaan

Perencanaan pengembangan jelas sangat penting. Dalam tahap ini penting sekali untuk membuat detail langkah demi langkah pengembangan lahan. Terkadang yang menjadi persoalan adalah ketika sebuah lahan di kembangkan, perencanaan penggunaan lahan tidak sesuai dnegan peruntukan sehingga developer melakukan hal hal yang bertentangan dengan hukum. Maka disinilah terjadi benturan dan masalah. Banyak terjadi belakangan ini, ketika lahan belum sepenuhnya di bebaskan, pengembang sudah membuat rencana induk (Master Plan) dan bahkan ada yang sudah memasarkan padahal lahan tersebut belum sepenuhnya di bebaskan.

Kontrak

Banyak sekali masalah yang timbul yang berhubungan dengan kontrak kerja ketika proyek sudah mulai di kerjakan. Baik itu kontrak dengan sesama partner bisnis maupun dengan pihak ketiga. Sebut saja contohnya developer A bekerjasama dengan developer B, walaupun sudah sama sama menyetorkan modal terkadang dalam prosesnya ada benturan benturan kecil yang pada akhirnya berujung dengan pemutusan kerjasama. Atau yang berhubungan dengan pihak ketiga, misalnya kontraktor. Contoh sederhana yang sering terjadi adalah kontraktor telat di bayar sehingga proyek mundur dikerjakan dan akan berujung dengan tertundanya penyelesaian proyek tersebut.

Contoh lain adalah kontrak pengadaan lahan. Meskipun sudah di sepakati harga jual dan skema pembayaran, terkadang ada saja masalah yang timbul. Misalnya pembayaran tidak sesuai dengan waktu atau jadwal yang sudah di sepakati. Padahal salah satu pihak sudah menerima sebagian pembayaran sehingga jika terjadi keterlambatan maka disinilah terkadang masalah muncul, proyek sudah mulai di kerjakan sementara pemilik lahan belum sepenuhnya di bayar.

Politik

Politik bisa memberikan pengaruh besar dalam pengembangan proyek. Developer ibarat berjalan dalam lorong kecil dimana dia tetap harus menjaga kiri dan kanannya tetap stabil. Suatu proyek bisa saja di bangun secara legal namun terkadang politik berbicara lain. Politik juga terkadang mengambil bagian dalam pengembangan sebuah proyek properti. Dengan demikian developer terpaksa harus menyesuaikan skema pengembangannya sehingga bisa dapat di terima secara politik.

Lingkungan

Masalah lingkungan mencakup berbagai macam faktor. Misalnya ada aspek external yang dapat mempengaruhi pembangunan yang memberikan implikasi pada biaya dan nilai. Faktor eksternal yang mempengaruhi sebuah proyek adalah keberadaan proyek tersebut dalam kaitannya dengan dataran banjir atau daerah yang berisiko banjir. Juga ada faktor alam lainnya seperti paparan bangunan dan kerentanan terhadap angin, hujan dan cuaca. Terkadang di beberapa area, paparan bangunan terhadap matahari dan potensinya untuk masalah panas matahari. Langkah yang di ambil untuk melindungi bangunan dan penghuni dari masalah ini biasanya dapat mempengaruhi biaya dan nilai dari properti itu sendiri.

Masih banyak contoh lain yang berkaitan dengan lingkungan. Selain faktor alam ada juga faktor manusia misalnya pembuangan sampah sembarangan, limbah, tanah yang terkontaminasi dan lain sebagainya.

Juga ada faktor lingungan yang disebabkan oleh bangunan itu sendiri misalnya adanya peningkatan maslah energi. Ada keinginan dan memang ada undang-undang untuk mengurangi karbon dan konsumsi energi yang diserap oleh bangunan tersebut.

Merket Timing

Waktu atau timing adalah masalah yang paling krusial dalam pengembangan sebuah lahan atau proyek. Timing sangat menentukan keberhasilan atau kegagalan yang pada akhirnya dapat menjadi masalah dalam proses pengembangan tersebut. Penentuan waktu untuk memasarkan atau Merket Timing adalah  mencoba memastikan bahwa pengembangannya mencapai sasarannya dengan suatu kemajuan jika memungkinkan. Dalam konsep bisnis secara umum membeli pada saat harga murah dan menjual pada saat harga tinggi. Perlu di garis bawahi pentingnya analisa sensitivitas tentang “bagaimana jika” atau “apakah jika”. Pertanyaan ini sangat sensitif namun perlu di jawab.

Penyertaan Modal (Equity)

Kebanyakan orang salah dalam mengasumsikan ekuitas dalam sebuah kerjasama proyek, mereka berasumsi bahwa modal (equity) ditak harus di cicil atau di kembalikan. Dana ekuitas biasanya dapar bersumber dari internal tetapi dapat juga bersumber dari luar (external),  perusahaan properti, Real Estat Investasi Trust (REIT) atau Dana Investasi Real Estate (DIRE) ataupun lembaga keuangan dan penerimaan untuk penjualan ditarik untuk membayar biaya pengembangan.

Sumber dana biasanya:

  • Menggunakan laba ditahan atau dana pemegang saham untuk membayar pembangunan
  • Organisasi investasi seperti dana pensiun dan perusahaan asuransi yang menginvestasikan dananya untuk investasi.
  • Perusahaan properti yang menggunakan dana pemegang saham atau keuntungan yang ditahan (retained profit) untuk di investasikan kembali
  • REIT atau Dana Investasi Real Estate (DIRE)

Pembiayaan dari utang

Semua pembiayaan yang harus di bayar kembali harus di kategorikan menjadi hutang. Hutang yang digunakan untuk membangun sebuah proyek sangat menakutkan, hutang bisa jadi kawan dan bisa jadi lawan. Hampir rata rata semua proyek baik skala kecil, menengah dan besar di bangun menggunakan hutang.

Keuntungan membangun dengan menggunakan pinjaman

  • Dalam kondisi pasar yang meningkat, peningkatan nilai skema (scheme value) akan sangat meningkatkan laba ekuitas (Return On Equity) yang diinvestasikan karena sifat alami pengembalian keuangan
  • Uang yang di gunakan bersumber dari 100% equity dapat di pisahkan untuk beberapa proyek untuk mendapatkan keuntungan lebih

Sumber pembiayaan hutang

  • Bank
  • Merchant Bank (biasanya tidak mendanai skema secara langsung tetapi untuk pengembang yang lebih besar dan skema yang lebih besar menyatukan konsorsium untuk klien investor mereka untuk menyediakan dana pengembangan)
  • Bursa saham
  • Investor perorangan atau perusahaan

Usaha patungan 100 persen pinjaman

Untuk skema bisnis yang besar dan yang memiliki potensial keuntungan yang besar, pengembang biasanya bekerjasama dengan beberapa pihak (Join Venture). Bisa saja pihak yang di ajak kerjasama mendapatkan bunga atas penyertaan modal atau pun pembagian keuntungan dari proyek tersebut.

Hibah dan sumber keuangan publik

Sumber lain dari pendanaan proyek adalah dari dana publik, entah itu dari pendanaan lokal, regional atau internasional. Bisa saja bersumber dari Non Profit Organisation (NGO) atau pemerintah. Penggunaan dana ini sangat menakutkan. Kalau menurut hemat saya harus hati hati dalam penggunaan dana ini. Namanya dana publik, jadi tanggung jawabnya juga extra. Dibalik nama hibah ada sesuatu yang harus di waspadai. Orang bijak bilang “tidak ada makan siang yang gratis”. Apalagi jika dana tersebut bersumber dari IMF atau World bank ataupun institusi lain. Meskipun pada bagian ini biasanya banyak di gunakan oleh pemerintah untuk pembangunan proyek pemerintah, namun yang membayar adalah rakyak.

Pembiayaan memiliki implikasi yang besar terhadap keberhasilan sebuah proyek. Beberapa informasi dasar yang perlu anda ketahui:

  • Pembiayaan menggunakan Equity ataupun hutang perlu di perhitungkan dengan hati hati
  • Apakah pemberi modal mau membiayai skema pembangunan yang di ajukan
  • Bunga pinjaman yang di bebankan apakah bisa di bayar oleh proyek tersebut
  • Biaya tambahan apa saja yang akan terjadi
×
Hallo.. Terima kasih sudah menghubungi Julizar Sayuti Consulting.
Bagaimana kami bisa membantu anda?
Jam operasional kami Senen - Jumat 08.30 s/d17.00 Sabtu 09.00 - 15.00 WIB
JUAL - BELI - SEWA PROPERTY