Investasi properti bagi sebagian orang merupakan sebuah permainan yang dapat dimainkan dari berbagai sudutdengan berbagai macam strategi investasi properti yang dapat dipilih.

Terkadang banyak konsultan properti lebih menyukai satu strategi daripada yang lain (biasanya strategi yang sama persis dengan spesialisasi mereka). Tetapi kenyataannya adalah, ada banyak cara untuk berhasil sebagai investor properti.

Pada kesempatan ini saya akan memngraikan beberapa strategi investasi properti yang digunakan oleh sebagian pakar investasi di dunia saat ini. Beberapa strategi mungkin saja bisa tumpang tindih, tergantung pada bagaimana Anda menerapkannya.

Strategi 1. Memiliki Rumah Anda Sendiri

Memiliki rumah adalah cara paling mudah untuk menghasilkan uang dari properti anda. Memiliki rumah adalah ide yang paling cerdas. Tahukan anda kalau harga properti itu selalu meningkat? Seumur hidup saya belum pernah melihat ada penurunan harga properti yang drastis sampai harus merugikan pemiliknya, meskipun ada itu hanya koreksi namun bukan turun seperti harga barang konsumsi.

Baiklah, mari kita samakanpersepsi kita bahwa untuk berinvestasi properti membutuhkan “strategi investasi properti”. Namun, memiliki rumah sendiri memiliki keuntungan besar karena bebas dari PPn dan terkadang bisa terhindar dari berbagai pajak. Sebut saja anda memiliki rumah 3 kamar tidur, namun yang anda gunakan hanya 2 kamar, sehingga 1 kamar bisa anda sewakan ke orang lain. Ini bukan sesuatu hal yang aneh namun ini banyak di lakukan orang di seluruh dunia.

Jadi, terlepas dari semua manfaat emosional dan gaya hidup lainnya dari tinggal di rumah Anda sendiri, basis rumah Anda cenderung meningkat nilainya secara substansial, terutama jika dipegang untuk waktu yang lama.

Strategi 2: Beli dan Tahan

Ini mungkin menjadi salah satu strategi investasi paling populer di kalangan konsultan properti dan profesional di industri ini.

Beli dan tahan mengacu pada perolehan properti dengan tujuan menghasilkan pertumbuhan modal jangka panjang. Biasanya Anda membeli properti (menggunakan dana pinjaman) untuk memberi nilai tambah dari waktu ke waktu, anda bisa sewakan untuk membantu anda membayar bunga pinjaman.

Ketika nilai properti naik dan sewa meningkat, investor Beli dan Tahan sering menggunakan ekuitas mereka yang meningkat untuk membeli properti berikutnya dalam portofolio mereka. Kemudian di masa depan, mereka dapat menjual sebagian dari kepemilikan mereka untuk mengurangi hutang dan muncul dengan aset yang menghasilkan pendapatan.

Dengan pemilihan aset yang baik dan manfaat waktu, Beli dan Tahan bisa menjadi strategi yang sangat efektif dan tidak repot.

Strategi 3: Gearing Negatif

Gearing negatif dapat dikombinasikan dengan strategi investasi properti lainnya (misalnya. Beli dan Tahan), tetapi istilah ini merujuk pada investasi properti di mana pengeluaran tahunan melebihi pendapatan sewa.

Hal ini menyebabkan kerugian bagi investor, bagaimana cara mensiasati ini? mudah sekal!. Jika selama ini anda menyewakan properti anda jangka panjang, maka mulailah anda berpikir untuk menyewakan jangka pendek sehingga ada perputaran uang yang bisa membantu anda untuk membayar kewajiban pokok.

Secara historis, khususnya di ibu kota, harga properti telah tumbuh lebih dari cukup untuk mengimbangi kerugian yang timbul selama periode gearing negatif.

Strategi 4: Gearing Positif

Sisi lain dari Positive Gearing – di mana properti menghasilkan pendapatan yang lebih tinggi daripada pengeluaran, sebelum depresiasi diperhitungkan.

Sifat positif biasanya sulit ditemukan. Dan jika Anda dapat membelinya di pasar terbuka,  biasanya akan memiliki prospek pertumbuhan yang lebih rendah daripada jenis properti lainnya.

Misalnya, properti yang mungkin berlokasi di kota-kota kecil di mana sedikit pertumbuhan populasinya tidak terlalu besar. Atau, mungkin tipe properti eksotis seperti akomodasi siswa, atau sewa liburan jangka pendek.

Namun, kabar baiknya adalah bahwa properti yang tidak diarahkan positif pada saat pembelian, dapat menjadi positif diarahkan dari waktu ke waktu, karena peningkatan pendapatan sewa melebihi pengeluaran.

Strategi 5: Arus Kas Positif

Sepupu dekat Positive Gearing adalah Positive Cash Flow.

Properti Positive Cash Flow adalah properti yang memasukkan uang tunai ke dalam kantong investor setelah depresiasi diperhitungkan.

Banyak properti – terutama properti baru – dapat memenuhi syarat untuk pengurangan pajak yang substansial sebagai hasil dari memiliki penyusutan yang sesuai yang dibuat oleh surveyor atau apprisal.

Properti baru atau properti yang baru direnovasi memiliki potensi terbesar untuk memberikan arus kas positif karena mereka menawarkan manfaat depresiasi terbesar.

Strategi 6: Renovasi Untuk Dijual (flipping)

Renovasi properti adalah cara pembuatan ekuitas, memungkinkan Anda untuk menjual properti dengan cepat dalam proses yang dikenal sebagai “membalik” atau flippig.

Amda dapat mencari properti dengan harga murah (lelang) di lembaga keuangan, kemudian anda beli dan anda renovasi. Kalau anda beruntung, anda beli properti di lokasi terbaik dengan harga murah, tak tertutup kemungkinan properti anda bisa terjual pada saat anda masih dalam proses renovasi.

Beberapa investor sangat terampil membalik situasi (flipping), dan mampu menjadikannya model investasi yang menguntungkan. Kunci suksesnya  adalah:

  • secara akurat memprediksi potensi renovasi properti yang dibutuhkan
  • hanya menghabiskan uang untuk perbaikan yang akan menambah nilai
  • mengontrol biaya secara ketat dan menghindari ledakan anggaran yang tidak masuk dalam anggaran
  • menyelesaikannya dengan cepat – waktu adalah uang!

Strategi 7: Renovasi Untuk Ditahan

Banyak risiko dan imbalan yang sama berlaku untuk renovasi untuk ditahan dan dibalik (flipping). Namun, orang dapat berargumen bahwa dengan renovasi untuk menahan, Anda memiliki lebih banyak waktu untuk mendapatkan penawaranlebih baik. Renovasi untuk menahan adalah tentang memaksimalkan potensi sebidang tanah.

Dengan merenovasi,  Anda tidak hanya dapat meningkatkan peluang jangka pendek, tetapi juga menabrak nilai tanah dengan memaksimalkan potensinya.

Sedangkan pembalikan sering dilakukan dengan cepat, renovasi standar tidak harus dilakukan segera setelah Anda membeli properti. Anda dapat menunggu hingga Anda punya waktu, uang, atau energi untuk direnovasi.

Strategy 8: Dana Investasi Real Estate (DIRE) atau Property Investment Trusts – REITs

Alternatif untuk investasi properti adalah melalui Dana Investasi Real Estate (DIRE). Ini masih menjadi salah satu sarana investasi yang masih tergolong langka di Indonesia sebab cara pandang masyarakat terhadap DIRE masih sangat rendah. Kalau dilihat di negara maju sperti Singapore, Australia, Amerika dan negara lainnya, ini sudah menjadi sebuat daya pikat tersendiri oleh investor.

REITs memungkinkan investor untuk mendapatkan paparan jenis aset properti yang terdiversifikasi yang mungkin sulit atau mahal untuk dibeli secara langsung (seperti gedung perkantoran komersial di kota-kota besar) hotel, mall dan lain lain.

Strategi 9: Pembagian Lahan (Block Splitting)

Block splitting sebenarnya adalah bentuk sederhana dari pengembangan properti. Anda membeli sebidang tanah (dengan asumsi memiliki zonasi yang tepat), dan kemudian membaginya menjadi dua bagian atau lebih.

Anda dapat menjual blok baru sebagai tanah untuk dibangun oleh pemilik baru, atau membangun tempat tinggal sendiri dan menjual rumah yang telah selesai.

Strategi 10: Pengembangan Properti Pasif, alias Armchair Development

Pengembangan properti pasif (juga disebut “Armchair Development“), adalah tempat Anda meyertakan modal atau uang kepada pengembang properti, yang kemudian mengembangkan proyek properti, sehingga menghasilkan ekuitas.

Pengembang properti pasif menyediakan dana tetapi bukan keahlian. Strategi ini dapat menjadi jauh lebih cepat dan lebih menguntungkan daripada strategi yang lebih konvensional seperti Beli dan Tahan – tetapi juga mengandung lebih banyak risiko, seperti risiko pengembangan yang tidak akan direncanakan dan gagal pasar.

Strategi 11: Pengembangan Properti Aktif

Pengembangan properti aktif adalah tempat Anda keluar sendiri dan membuat ekuitas dengan menambahkan nilai pada tanah dan bangunan. Anda dapat menjual properti yang Anda bangun dan / atau pegang untuk disimpan.

Pengembang properti dapat melakukannya dengan sangat baik tetapi banyak juga developer yang gagal. Dan pengembangan properti adalah profesi yang sangat terampil dengan kurva belajar yang substansial.