Highest and Best Use Study (HBU) atau lebih dikenal juga dengan studi optimalisasi pemanfaatan tertinggi dan terbaik. Studi ini lebih banyak dilakukan pada aset properti terutama aset yang sudah tidaklagi optimal dari sisi ekonomi. Biasanya dilakukan untuk mencari produktifitas tertinggi dari aset tersebut misalnya, lahan kosong, atau bangunan yang secara ekonomis sudah tidak menguntungkan.

Highest and Best Use Study

Penggunaan Highest and Best Use atau tertinggi dan terbaik (HBU) adalah konsep dalam real estat yang mengacu pada penggunaan nilai tambah tertinggi untuk sebuah properti, terlepas dari penggunaan aktual dan saat ini tetapi secara fisik mungkin dan layak secara finansial.

Julizar Consulting terlatih dengan baik dalam melakukan studi penggunaan tertinggi dan terbaik yang berfokus pada empat faktor utama:

• izin hukum,
• kemungkinan fisik,
• kelayakan finansial,
• dan penggunaan produktif maksimum.

Kami memahami bahwa nilai properti dan penggunaannya terkait erat sehingga Highest and Best Use atau penggunaan tertinggi dan terbaiknya adalah yang menghasilkan nilai sekarang tertinggi dan menghasilkan laba bersih terbesar selama periode tertentu atau untuk masa depan yang dapat diperkirakan. Kami juga mempertimbangkan dampak lingkungan sekitar, persaingan lokal dan kekuatan politik serta waktu pengembangan properti potensial.

Sejumlah besar klien kami, terutama pengembang real estat dan bisnis keluarga dengan tanah warisan dan bangunan yang kurang dimanfaatkan mendapat manfaat dari studi Highest and Best Use penggunaan tertinggi dan terbaik kami.

Cara Menentukan Penggunaan Highest and Best Use

Konsep penggunaan tertinggi dan terbaik adalah salah satu prinsip dasar yang mendasari penilaian real estat. Penggunaan tertinggi dan terbaik mensyaratkan bahwa penilaian tidak hanya mempertimbangkan penggunaan properti saat ini tetapi juga nilai potensial yang terkait dengan penggunaan alternatif. Empat tahap yang dapat digunakan oleh penilai untuk mempersempit semua alternatif menjadi satu penggunaan properti yang tertinggi dan terbaik.

Faktor dalam Penggunaan Highest and Best Use

Anda dapat menggunakan empat faktor berikut untuk menemukanHighest and Best Use /  penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah aset berupa lahan kosong atau bangunan yang sudah tidak ekonomis.

Apakah penggunaan secara fisik mungkin?

Faktor pertama penggunaan tertinggi dan terbaik hanya mengevaluasi apakah mungkin untuk menggunakan tanah dengan cara tertentu. Mengabaikan zonasi dan keekonomian proposal, pertimbangkan apakah potensi penggunaan secara fisik memungkinkan atau tidak.

Itu berarti topografi, jenis dan kondisi tanah, ukuran dan bentuk lahan, air permukaan dan bawah permukaan, dan bahkan pola cuaca harus memungkinkan pengembangan tersebut. Selain itu, penilai tidak hanya harus mempertimbangkan usulan penggunaan situs tetapi juga karakteristik peningkatan optimal untuk penggunaan tersebut. Namun fktor pertama ini biasanya paling mudah untuk dilewati.

Apakah penggunaannya diizinkan secara hukum?

Setelah menghilangkan potensi penggunaan yang tidak mungkin secara fisik, Anda dapat melanjutkan ke tahap kedua. Apakah penggunaan potensial diizinkan secara hukum yang akan melibatkan beberapa pertimbangan hukum yang berbeda. Penggunaan yang diusulkan harus diizinkan oleh peraturan zonasi. Jika membangun di area perumahan dengan adanya batasan tertentu, perbaikan yang diusulkan tidak boleh melanggar aturan apa pun. Penggunaan yang diusulkan harus sesuai dengan semua standar aturan bangunan dan batas ketinggian yang berlaku. Selain itu, perbaikan harus mematuhi batasan yang diberlakukan oleh kemudahan di properti.

Menentukan apakah penggunaan yang diusulkan diizinkan secara hukum memerlukan penelitian tentang peraturan dan batasan bangunan setempat. Mendapatkan pemahaman yang komprehensif tentang persyaratan hukum yang berlaku dapat memakan waktu, tetapi cukup mudah untuk menentukan apakah suatu proposal melanggar salah satu peraturan ini atau tidak. Menyimpulkan apakah sesuatu itu diperbolehkan secara hukum atau tidak adalah proses yang mudah. Peraturan, bagaimanapun, berubah dari waktu ke waktu.

Kawasan yang tadinya dikategorikan untuk pengembangan perumahan dapat diubah menjadi pengembangan komersial. Hanya karena pembangunan yang diusulkan tidak diperbolehkan secara hukum tidak berarti akan selalu seperti itu. Dalam kasus ini, penilai harus mempertimbangkan kemungkinan pembatasan hukum diubah untuk memungkinkan pengembangan yang diusulkan. Dalam kasus ini, harus ada dokumentasi substansial yang menyarankan bahwa peraturan akan diubah agar lolos ke uji ketiga penggunaan tertinggi dan terbaik.

Apakah penggunaannya layak secara finansial?

Untuk mengatasi apakah penggunaan Highest and Best Use yang diusulkan layak secara finansial, Anda perlu melakukan analisis pasar dan mengembangkan perkiraan arus kas proforma. Anda harus mengumpulkan data untuk memperkirakan biaya konstruksi dan pengembangan, biaya operasional, sewa, tingkat penyerapan, tingkat kekosongan, tingkat diskonto, tarif batas, dan nilai sisa. Setelah Anda mengumpulkan semua informasi ini, Anda akan memperkirakan pendapatan operasional bersih proforma selama periode penyimpanan yang Anda harapkan.

Dengan menggunakan teknik arus kas yang didiskon, Anda dapat menentukan proyek mana yang memenuhi standar investasi khusus Anda. Mendiskontokan arus kas dengan biaya modal Anda dan menghitung nilai NPV, sebuah proyek dianggap layak secara finansial jika NPV lebih besar dari 0. Anda juga dapat menghitung tingkat pengembalian internal dan membandingkan pengembalian properti dengan tingkat rintangan yang dapat diterima untuk proyek . Hanya penggunaan properti yang diusulkan yang memenuhi kriteria layak secara finansial yang pindah ke langkah analisis berikutnya.

Baca Juga:

• Internal Rate of Return (IRR)
• Riset Investasi Indonesia
• Contoh feasibility study
• Apa itu Feasibility Study?
• Perusahaan Market Research Di Indonesia

Apakah penggunaannya produktif secara maksimal?

Langkah-langkah Highest and Best Use sebelumnya menghilangkan usulan penggunaan yang tidak mungkin secara fisik, diizinkan secara hukum, atau layak secara finansial. Langkah terakhir ini mengambil semua kegunaan yang diusulkan yang memenuhi persyaratan ini dan mengurutkannya dalam urutan nilai atau tingkat pengembalian. Sementara peringkat penggunaan yang diusulkan, juga membantu untuk mempertimbangkan risiko yang terkait dengan penggunaan yang diusulkan.

Misalnya, satu penggunaan yang diusulkan mungkin menghasilkan tingkat pengembalian internal yang jauh lebih tinggi daripada semua penggunaan yang diusulkan lainnya. Namun, alasan pengembalian yang tinggi mungkin terkait dengan risiko yang lebih tinggi dari proyek itu. Salah satu cara untuk menyesuaikan risiko yang terkait dengan penggunaan yang diusulkan adalah dengan menerapkan tingkat diskonto yang sepadan dengan tingkat risiko saat menghitung nilai NPV bersih. Pada akhirnya, penggunaan yang diusulkan dengan tingkat pengembalian internal tertinggi dan NPV adalah penggunaan yang produktif secara maksimal.

Metodologi Studi Penggunaan Highest and Best Use

Highest and Best Use Study umumnya terdiri dari 6 fase:

Fase: 1

• Penilaian Lokasi & Studi Lokasi.
• Analisis Akses & Jalan Keluar.
• Visibilitas & daya tarik lokasi.
• Analisis potensi daerah sekitar.
• Analisis SWOT Situs.

Fase: 2

• Analisis Sosial Ekonomi, & Dinamika Pasar.
• Memanfaatkan data yang dipublikasikan untuk membangun pendorong sosio-ekonomi dari pasar yang relevan.
• Karakteristik pasar real estat.
• Tren utama di pasar real estat.
• Generator permintaan utama.

Fase: 3

• Analisis Pasar
• Tinjauan Pasar Real Estat.
• Matriks permintaan dan penawaran.
• Analisis segmen yang ditargetkan.
• Tingkat Hunian

Fase: 4

• Konsepsi Awal Tiga Pilihan Pengembangan.
• Pengembangan awal dari tiga opsi.
• Deskripsi rinci dari setiap konsep pengembangan dan komponennya.
• Analisis penyerapan pasar dari setiap opsi pengembangan.

Fase: 5

• Analisis Keuangan Penggunaan Tertinggi & Terbaik.
• Analisis keuangan dari setiap opsi pengembangan.
• Tentukan opsi pengembangan optimal untuk lokasi yang dituju dengan mempertimbangkan:

1. Analisis Pengembalian Investasi (ROI).
2. Proyeksi IRR.
3. IRR investor.
4. Periode Bayar Kembali.
5. Nilai bersih sekarang atau NPV
6. Analisis arus kas.
7. Analisis Sensitivitas.

Fase: 6

• Rekomendasi Pengembangan
• Analisis & Penyusunan Data.
• Deskripsi rinci skenario pengembangan pilihan berdasarkan kinerja keuangan dan permintaan pasar.
• Rekomendasi pengembangan berdasarkan pengalaman konsultan dan permintaan pasar.

Kesimpulan

Pada artikel ini, kami membahas 4 faktor untuk penggunaan tertinggi dan terbaik. 4 faktor ini menanyakan apakah penggunaan yang diusulkan 1) memungkinkan secara fisik, 2) diizinkan secara hukum, 3) layak secara finansial, dan 4) produktif secara maksimal. Kami kemudian menelusuri contoh bagaimana menerapkan teori penggunaan tertinggi dan terbaik untuk mengevaluasi properti dengan tiga potensi penggunaan: sebagai lahan kosong, sebagai struktur yang ada, dan yang telah direnovasi.