Highest And Best Use Study – Bekasi. Tujuan dari study optimalisasi (highest & best use study/HBU) bertujuan untuk menemukan berbagai alternatif dan mengidentifikasi rekomendasi dari opsi terbaik yang sesuai dengan kaidah bisnis, akseptasi pasar, ramah investasi dan harmonis dengan peraturan perundangan yang berlaku dalam kerangka kerjasama investasi yang melibatkan swasta/lembaga pemberi modal lainnya.

Pemberi Kerja memiliki dasar pijakan dalam rangka penyusunan kebijakan untuk mengubah seluruh pola pengelolaan sembilan aset properti dari cost center menjadi profit center yang sinergis memberi manfaat ekonomi dan sosial baik bagi PPemberi Kerja maupun Pemerintah Daerah, termasuk seluruh pemangku kepentingan lainnya (stake holders).

Tahapan pekerjaan akan diawali dengan penandatanganan kontrak/penunjukan/pemenng tender/SPK, survey lapangan, penyusunan laporan study, presentasi proposal, revisi dan diakhiri dengan laporan akhir yang berisi rekomendasi, peta jalan dan rencana aksi (action plan).

Bekasi—baik Kota maupun Kabupaten—merupakan salah satu kawasan penyangga Jakarta yang memiliki pertumbuhan ekonomi sangat pesat. Dengan statusnya sebagai pusat industri manufaktur terbesar di Asia Tenggara (di wilayah Kabupaten Bekasi/Cikarang) sekaligus kawasan pemukiman padat komuter (di wilayah Kota Bekasi), nilai lahan di kawasan ini terus mengalami apresiasi yang signifikan.

Seiring dengan terbatasnya ketersediaan lahan strategis dan tingginya biaya investasi, para pemilik lahan, pengembang, dan pemerintah daerah perlu melakukan perencanaan yang matang sebelum membangun suatu area. Di sinilah studi Highest and Best Use (HBU) atau Penggunaan Tertinggi dan Terbaik menjadi instrumen analisis yang krusial untuk menentukan skenario pemanfaatan lahan kosong atau lahan yang kurang optimal (underutilized) agar menghasilkan nilai ekonomi maksimal.

---

Penerapan Empat Kriteria HBU pada Lahan di Bekasi

Studi HBU menguji beberapa alternatif penggunaan lahan berdasarkan empat parameter utama yang saling berkaitan:

1. Kelayakan Fisik (Physically Possible)

Kondisi fisik lahan di Bekasi sangat bervariasi, dari area perkotaan yang padat di Bekasi Barat/Ahmad Yani hingga area industri di Cikarang. Faktor fisik yang dianalisis meliputi:

• Aksesibilitas: Dekatnya lahan dengan gerbang tol (Jakarta-Cikampek, JORR, Cibitung-Cilincing) atau stasiun transportasi massal (LRT Jabodebek, KRL Commuter Line).

• Dukungan Infrastruktur: Ketersediaan daya listrik kapasitas besar, jaringan serat optik (penting untuk pengembangan pusat data/data center), dan lebar jalan akses.

2. Kepatuhan Regulasi dan Hukum (Legally Permissible)

Regulasi tata ruang di Bekasi diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota dan Kabupaten Bekasi.

• Peneliti HBU harus memverifikasi apakah zonasi lahan memungkinkan untuk peruntukan perumahan (kuning), komersial (merah), atau industri/pergudangan (abu-abu).

• Menganalisis batasan intensitas bangunan seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan batas ketinggian bangunan (building height limit), terutama untuk area di dekat jalur penerbangan militer atau sipil (seperti Halim Perdanakusuma).

3. Kelayakan Finansial (Financially Feasible)

Setiap alternatif penggunaan yang lolos uji fisik dan hukum akan dianalisis kelayakan keuangannya. Parameter keuangan yang dihitung meliputi proyeksi arus kas, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period. Studi ini menganalisis biaya pembangunan (CAPEX) dan biaya operasional (OPEX) terhadap potensi pendapatan sewa atau penjualan berdasarkan tren pasar riil di Bekasi.

4. Produktivitas Maksimal (Maximally Productive)

Dari alternatif-alternatif yang layak secara finansial, studi HBU akan merekomendasikan satu opsi penggunaan lahan yang memberikan nilai sisa tanah (residual land value) tertinggi dan risiko bisnis yang paling terkendali bagi pemilik aset.

---

Skenario Umum Hasil Studi HBU di Kawasan Bekasi

Berdasarkan karakteristik wilayahnya, studi HBU di Bekasi umumnya mengerucut pada beberapa skenario pengembangan berikut:

• Skenario Transit-Oriented Development (TOD) – Kota Bekasi: Untuk lahan-lahan kosong atau revitalisasi kawasan di sekitar stasiun LRT (seperti Bekasi Barat atau Jaticempaka) dan stasiun KRL (seperti Bekasi Timur), penggunaan terbaik umumnya adalah proyek campuran (mixed-use) yang mengombinasikan apartemen menengah, area komersial ritel, dan ruang kerja bersama (co-working space).

• Skenario Pergudangan Logistik Modern – Cibitung/Cikarang: Lahan yang terletak dekat dengan pintu akses tol Jakarta-Cikampek sangat ideal diarahkan untuk pusat logistik (distribution center) pihak ketiga (3PL) atau pergudangan modern, mengingat tingginya aktivitas logistik manufaktur dan e-commerce.

• Skenario Pusat Data (Data Center) – Kabupaten Bekasi: Kawasan Cikarang saat ini menjadi salah satu hub data center terbesar di Indonesia. Jika lahan memiliki akses ke gardu induk PLN berkapasitas besar dan bebas dari risiko banjir, penggunaan sebagai pusat data sering kali menjadi opsi dengan produktivitas maksimal.

---

Kesimpulan

Studi Highest and Best Use (HBU) merupakan panduan strategis yang objektif dan berbasis data untuk meminimalkan risiko spekulasi dalam pengembangan properti di Bekasi. Dengan memahami karakteristik pasar lokal, regulasi tata ruang yang dinamis, serta peluang konektivitas infrastruktur baru, pemilik lahan dapat mengoptimalkan nilai aset mereka secara berkelanjutan demi kontribusi jangka panjang bagi perekonomian Bekasi.