Studi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik bertujuan untuk menentukan alternatif penggunaan lahan terbaik pada lahan yang terletak di Jalan Daan Mogot Rd No.KM. 21, RT.002/RW.003, Poris Plawad, Cipondoh, Tangerang City, Banten 15119 with an area of 160.900 m2.
Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan kemudahan dalam segala pekerjaan kami sehingga kami diberi kesempatan oleh PT POLYCHEM untuk membuat kajian Kegunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Sebagai konsultan, kami akan berusaha semaksimal mungkin untuk memberikan upaya terbaik sesuai waktu yang ditentukan agar hasil kajian HBU ini dapat segera diimplementasikan oleh pemberi kerja.
Laju pertumbuhan penduduk dan meningkatnya tingkat perekonomian di kota-kota besar seperti Kota Tangerang, menarik minat masyarakat untuk tinggal dan mendirikan usaha di kota ini. Hal ini berbanding terbalik dengan ketersediaan lahan yang semakin terbatas. Lahan yang ada diharapkan dapat dimanfaatkan secara optimal.
Ada banyak properti yang telah didirikan di atas tanah yang tidak lagi digunakan oleh pemiliknya karena berbagai alasan. Salah satu penyebabnya adalah bisnis yang didirikan di atas properti kurang menguntungkan seperti yang diharapkan. Hal ini terjadi karena properti dibangun tanpa menggunakan analisis penggunaan dan pemanfaatan lahan yang optimal. Sudah selayaknya properti yang akan dibangun di atas lahan suatu kawasan dapat memberikan manfaat yang maksimal dan efisien sehingga dapat dirasakan hasilnya bagi pengembangan kawasan tersebut. Oleh karena itu, perlu untuk menghitung penggunaan yang paling mungkin dan diperbolehkan dari sebidang tanah kosong atau tanah yang telah dikembangkan, di mana secara fisik memungkinkan, didukung atau dibenarkan oleh peraturan, layak secara finansial dan memperoleh nilai tertinggi.
PT Polychem Indonesia, Tbk (ADMG) dikenal sebagai salah satu produsen kimia dan tekstil (seperti bahan baku poliester dan etilen glikol) yang memiliki sejarah panjang di sektor industri nasional. Seiring dengan dinamika pasar global, perubahan regulasi tata kota, serta perkembangan infrastruktur di sekitar wilayah operasional perusahaan (seperti di Tangerang dan Merak, Banten), optimalisasi portofolio aset tetap berupa tanah dan bangunan menjadi langkah strategis yang penting.
Untuk memaksimalkan nilai ekonomi dari aset lahan yang dimiliki—terutama lahan-lahan kosong atau area pabrik yang di bawah kapasitas utilitasnya (underutilized)—perusahaan memerlukan kajian Highest and Best Use (HBU) atau Studi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
Studi HBU ini mengevaluasi skenario pengembangan lahan berdasarkan empat kriteria utama: kelayakan fisik, legalitas hukum, kelayakan finansial, dan produktivitas maksimal.
Penerapan Empat Kriteria HBU pada Aset PT Polychem Indonesia, Tbk
Studi HBU mengevaluasi beberapa alternatif pemanfaatan lahan dengan menguji kelayakannya secara bertahap:
1. Kelayakan Fisik (Physically Possible)
Lahan industri umumnya memiliki karakteristik khusus, seperti kapasitas beban tanah yang tinggi, akses jalan yang lebar, serta kedekatan dengan utilitas daya besar (listrik dan air industri). Studi HBU akan menganalisis aspek-aspek berikut:
-
Ukuran, bentuk, dan topografi lahan untuk menentukan jenis bangunan yang dapat didirikan.
-
Kemudahan aksesibilitas menuju jalur transportasi utama, seperti jalan tol, pelabuhan, atau jaringan kereta api logistik.
2. Kepatuhan Hukum dan Regulasi (Legally Permissible)
Perubahan peruntukan zona tanah (zoning) sering terjadi seiring perluasan area perkotaan.
-
Peneliti HBU akan memeriksa Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat untuk melihat apakah lahan eksisting masih harus dipertahankan sebagai zona industri berat, atau sudah memungkinkan untuk dialihfungsikan menjadi zona pergudangan, komersial, atau bahkan hunian.
-
Mengingat operasional sebelumnya berhubungan dengan industri kimia, aspek pemulihan lingkungan (environmental remediation) juga dikaji secara hukum sebelum lahan dialihfungsikan.
3. Kelayakan Finansial (Financially Feasible)
Alternatif penggunaan lahan yang lolos uji fisik dan hukum kemudian diuji kelayakan keuangannya. Analisis ini memproyeksikan biaya pembangunan (development cost) serta potensi pendapatan dari setiap skenario:
-
Skenario A (Tetap sebagai Fasilitas Industri): Mempertahankan fungsi pabrik atau menyewakan fasilitas manufaktur yang ada kepada pihak ketiga.
-
Skenario B (Konversi menjadi Pusat Logistik/Pergudangan): Mengingat kedekatan Tangerang dan Banten dengan jalur logistik utama, konversi lahan menjadi taman logistik (logistics park) modern memiliki potensi serapan yang tinggi.
-
Skenario C (Komersial/Mixed-Use): Jika wilayah sekitar lahan telah berubah menjadi pusat pertumbuhan baru, pengembangan properti komersial (seperti ruko atau pergudangan multiguna) dapat dianalisis.
4. Produktivitas Maksimal (Maximally Productive)
Dari alternatif-alternatif yang layak secara finansial, studi HBU akan menentukan skenario mana yang menghasilkan nilai tanah tertinggi (highest land value) serta tingkat pengembalian investasi (IRR) dan Net Present Value (NPV) yang paling optimal bagi PT Polychem Indonesia, Tbk.
Manfaat Strategis Studi HBU bagi Perusahaan
Bagi perusahaan terbuka seperti PT Polychem Indonesia, Tbk, hasil dari studi HBU memberikan beberapa manfaat penting:
-
Peningkatan Efisiensi Neraca (Balance Sheet Optimization): Mengubah aset non-produktif (idle land) menjadi aset yang menghasilkan arus kas (cash-generating assets).
-
Dasar Pengambilan Keputusan Divestasi atau Kemitraan: Membantu manajemen menentukan apakah aset tersebut sebaiknya dikembangkan sendiri, dikerjasamakan dengan pengembang properti (Joint Venture), atau didivestasi (dijual) pada nilai pasar tertingginya.
-
Mitigasi Risiko Bisnis: Menghindari spekulasi pembangunan properti yang tidak sesuai dengan kebutuhan pasar riil di wilayah sekitar aset.
Kesimpulan
Studi Highest and Best Use (HBU) merupakan instrumen analisis yang objektif dan rasional untuk membuka nilai tersembunyi dari aset fisik PT Polychem Indonesia, Tbk. Melalui evaluasi multidimensi yang mencakup aspek hukum, fisik, pasar, dan finansial, perusahaan dapat merumuskan langkah pemanfaatan aset yang adaptif terhadap perkembangan ekonomi kawasan, sekaligus mendukung keberlanjutan bisnis korporasi dalam jangka panjang.
