Tabel tingkat pengembalian internal

Tabel tingkat pengembalian internal Dalam laporan analisis keuangan atau Studi Kelayakan (FS), tabel tingkat pengembalian internal (IRR) sebenarnya adalah tabel Proyeksi Arus Kas (Cash Flow). IRR adalah hasil akhir (persentase) yang dihitung dari deretan arus kas tersebut. Berikut adalah contoh format tabel proyeksi arus kas yang digunakan untuk mendapatkan nilai IRR dalam sebuah proyek properti: Contoh Tabel Proyeksi Arus Kas (Perhitungan IRR) Asumsi: Investasi membangun kos-kosan dengan modal Rp1 Miliar dan proyeksi pendapatan selama 5 tahun, lalu aset dijual di tahun ke-5. Tahun Keterangan Arus Kas Keluar (Investasi/Biaya) Arus Kas Masuk (Pendapatan) Arus Kas Bersih (Net Cash Flow) 0 Investasi Awal (Lahan & Bangunan) (Rp 1.000.000.000) Rp 0 (Rp 1.000.000.000) 1 Operasional Tahun ke-1 (Rp 20.000.000) Rp 150.000.000 Rp 130.000.000 2 Operasional Tahun ke-2 (Rp 22.000.000) Rp 165.000.000 Rp 143.000.000 3 Operasional Tahun ke-3 (Rp 24.000.000) Rp 180.000.000 Rp 156.000.000 4 Operasional Tahun ke-4 (Rp 26.000.000) Rp 200.000.000 Rp 174.000.000 5 Operasional + Penjualan Aset (Rp 28.000.000) Rp 1.420.000.000* Rp 1.392.000.000 TOTAL Rp 995.000.000 IRR (Hasil Perhitungan) 18,5% *Pendapatan tahun ke-5 ditambah estimasi harga jual properti (Terminal Value). Penjelasan Komponen Tabel: Tahun 0: Merupakan masa konstruksi atau pembelian aset. Arus kas bernilai negatif karena uang keluar dari kantong Anda. Arus Kas Keluar (Outflow): Biaya operasional, pajak, perawatan, dan gaji staf. Arus Kas Masuk (Inflow): Pendapatan sewa atau hasil penjualan produk. Arus Kas Bersih (Net Cash Flow): Selisih antara uang masuk dan uang keluar. Kolom inilah yang digunakan untuk menghitung IRR. Terminal Value (Tahun Terakhir): Dalam analisis properti, pada tahun terakhir biasanya dimasukkan asumsi bahwa aset dijual kembali dengan harga pasar saat itu. Cara Menghitung IRR dari Tabel di Atas: Jika Anda menggunakan Microsoft Excel atau Google Sheets, Anda tidak perlu menghitung manual. Gunakan rumus berikut: =IRR(E2:E7)(Dengan asumsi kolom E berisi angka Arus Kas Bersih dari Tahun 0 sampai Tahun 5). Cara Membaca Hasil IRR: Setelah mendapatkan angka 18,5% dari tabel tersebut, Anda harus membandingkannya dengan MARR (Minimum Attractive Rate of Return) atau bunga bank: Jika Bunga Pinjaman Bank adalah 10%: Maka proyek kos-kosan ini Sangat Layak karena 18,5% > 10%. Jika Bunga Pinjaman Bank adalah 20%: Maka proyek ini Tidak Layak karena hasil usahanya lebih kecil daripada bunga hutang Anda.