Highest and Best Use Hotel – Kota Jayapura

Highest and Best Use Hotel – Kota Jayapura. Pekerjan studi optimalisasi yang diberikan oleh Pemberi Kerja berisi kerangka kerja, tahapan, lingkup kegiatan dan laporan hasil pada lokasi yang disusun spesifik sesuai dengan rencana pengembangan dan manfaat yang berbeda-beda. PT. JULIZAR KONSULTAN INDONESIA akan melakukan pekerjaan analisa optimalisasi pemanfaatan lahan (Highest and Best Use) secara seksama dan professional.

Hasil dari pekerjaan ini diharapkan dapat menghasilkan peta jalan yang implementatif dengan memperhatikan potensi, manfaat ekonomi dan dampak sosial yang tertinggi, memiliki peluang bisnis yang disukai investor atau sumber dana lainnya, dan dapat segera dilakukan.  PT. JULIZAR KONSULTAN INDONESIA memiliki pengalaman, kompetensi dan jaringan yang dapat membantu pemberi kerja dalam mewujudkan implementasi dari peta jalan tersebut.

Sebagai konsultan eksklusif untuk pekerjaan tersebut, Pemberi Kerja selaku pemberi kerja akan memperoleh beberapa keuntungan sebagaimana tercantum dalam ringkasan.

Sebagai ibu kota Provinsi Papua, Kota Jayapura memegang peranan sentral sebagai pusat pemerintahan, perdagangan, pendidikan, dan pintu gerbang utama transportasi udara serta laut di wilayah paling timur Indonesia. Pertumbuhan aktivitas ekonomi, kunjungan dinas instansi pemerintah, serta potensi pariwisata daerah (seperti keindahan Teluk Yos Sudarso dan Danau Sentani di kabupaten tetangga) mendorong peningkatan kebutuhan akan fasilitas akomodasi yang representatif.

Bagi investor atau pemilik lahan komersial di Jayapura, merencanakan pembangunan hotel membutuhkan analisis yang sangat hati-hati. Karakteristik wilayah Jayapura memiliki keunikan tersendiri, seperti biaya konstruksi yang relatif tinggi akibat faktor logistik bahan bangunan dari luar pulau serta kondisi topografi yang berbukit.

Oleh karena itu, studi Highest and Best Use (HBU) atau Penggunaan Tertinggi dan Terbaik menjadi langkah wajib untuk menguji apakah pembangunan hotel merupakan opsi pemanfaatan lahan yang paling optimal, serta menentukan klasifikasi hotel yang paling tepat.

Studi HBU mengevaluasi rencana pengembangan hotel ini melalui empat kriteria pengujian:

---

Analisis Empat Kriteria HBU untuk Proyek Hotel di Kota Jayapura

1. Kelayakan Fisik (Physically Possible)

Topografi Kota Jayapura didominasi oleh perbukitan yang berbatasan langsung dengan garis pantai. Kajian fisik dalam studi HBU meliputi:

• Kondisi Tapak (Site Conditions): Lahan di kawasan strategis seperti pusat kota (Dok II, ruko Pasifik Permai) atau kawasan Abepura memiliki luasan yang terbatas. Desain hotel harus mampu beradaptasi dengan kemiringan lahan atau keterbatasan lahan parkir tanpa mengabaikan aspek keselamatan struktur.

• Ketersediaan Utilitas: Memastikan keandalan pasokan listrik, jaringan telekomunikasi, dan pasokan air bersih—yang sering kali menjadi tantangan tersendiri di beberapa area di Jayapura.

2. Kepatuhan Regulasi dan Hukum (Legally Permissible)

Aspek legalitas memastikan rencana hotel sejalan dengan regulasi tata kota setempat:

• Peruntukan Lahan (Zoning): Memastikan lahan masuk dalam zona komersial/jasa sesuai Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Jayapura.

• Ketinggian Bangunan dan AMDAL: Menilai batasan ketinggian bangunan (building height limit) serta kewajiban penyusunan dokumen Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL), terutama jika lokasi hotel berada dekat dengan wilayah pesisir pantai atau lereng bukit.

3. Kelayakan Finansial (Financially Feasible)

Faktor logistik pengiriman material konstruksi dari Jawa atau Sulawesi menyebabkan biaya investasi (capital expenditure/CAPEX) pembangunan fisik di Papua cenderung lebih tinggi dibandingkan daerah lain. Studi kelayakan finansial harus mengkaji:

• Harga Kamar Rata-Rata (Average Daily Rate – ADR): Menentukan tarif kamar yang realistis dan kompetitif namun mampu menutup biaya investasi yang tinggi.

• Proyeksi Arus Kas: Menghitung tingkat okupansi berdasarkan tren musiman kunjungan kerja, hari besar keagamaan, atau acara olahraga nasional/regional, untuk memproyeksikan nilai NPV positif dan tingkat IRR yang layak bagi investor.

4. Produktivitas Maksimal (Maximally Productive)

Jika hasil analisis menunjukkan bahwa pembangunan hotel layak secara fisik, hukum, dan finansial, studi HBU melangkah pada penentuan konsep dan klasifikasi hotel yang memberikan nilai produktivitas tertinggi:

• Skenario Hotel Bisnis Bintang 3 dengan Fasilitas MICE (Meetings, Incentives, Conventions, Exhibitions): Riset pasar menunjukkan bahwa penggerak utama okupansi hotel di Jayapura didominasi oleh kegiatan instansi pemerintah (kunjungan kerja kementerian, rapat koordinasi daerah), korporasi BUMN, dan swasta sektor pertambangan/perkebunan. Oleh karena itu, hotel bintang 3 yang dilengkapi dengan beberapa ruang pertemuan (meeting rooms) berkapasitas fleksibel sering kali menghasilkan produktivitas finansial yang lebih stabil daripada hotel resor mewah bintang 5.

• Skenario Budget Hotel atau Smart Hotel: Opsi ini layak dianalisis untuk lahan yang terletak di kawasan transit atau mendekati area fungsional Abepura, yang menyasar pelancong dinas dengan anggaran terbatas atau pelaku perjalanan bisnis mandiri.

---

Kesimpulan

Kota Jayapura menawarkan potensi investasi properti yang menarik, namun memiliki karakteristik struktur biaya konstruksi yang menantang. Melalui studi Highest and Best Use (HBU) yang komprehensif dan berbasis data aktual, investor dapat meminimalkan risiko ketidaksesuaian produk (mismatch product) dan menentukan konsep hotel (seperti penekanan pada fasilitas ruang rapat skala menengah) yang paling sesuai dengan kebutuhan riil pasar Jayapura guna menjamin keberlanjutan bisnis jangka panjang.Cara Membuat Highest and Best Use Study (HBU)