Highest and Best Use Jl. Sindoro Kota Banyuwangi

Maksud dan tujuan dari studi Highest and Best Use ini adalah untuk menemukan optimalisasi pemanfaatan tertinggi dan terbaik berdasarkan prinsip Highest and Best Use terhadap lahan idle milik Pemberi kerja. Dengan kajian highest and best use ini diharapkan dapat:

2. Dapat mengetahui opsi pengembangan yang paling optimal atas lahan milik Pemberi kerja Regional Benoa, yaitu lahan yang berada di Jalan Sindoro no.3, Singotrunan, Kecamatan Banyuwangi, Kabupaten Banyuwangi, Provinsi Jawa Timur, dengan luas lahan 1.135 m²;
3. Mengetahui pola kerjasama yang paling menguntungkan atas pengembangan aset Pemberi kerja (Persero) pada lokasi tersebut.

3. Mengetahui estimasi nilai investasi dan hasil finansial (return) dari kerjasama pengembangan aset Pemberi kerja pada lokasi tersebut.

Kawasan perkotaan Kabupaten Banyuwangi (Kota Banyuwangi) tengah mengalami penataan yang dinamis seiring dengan meningkatnya status kota ini sebagai pusat administrasi, pariwisata, dan perdagangan regional. Salah satu koridor sekunder yang strategis di wilayah Singotrunan, Kecamatan Banyuwangi, adalah Jalan Sindoro. Kawasan ini dikenal sebagai area pemukiman perkotaan yang relatif tenang, namun memiliki aksesibilitas yang sangat dekat dengan jalan-jalan arteri utama (seperti Jalan S. Parman) serta berbagai fasilitas umum, sekolah, perkantoran pemerintah, dan pusat kuliner kota.

Bagi para pemilik aset atau pengembang, merencanakan pembangunan di kawasan transisi seperti Jalan Sindoro membutuhkan kehati-hatian. Karakter jalannya yang tidak sepadat jalan protokol utama membuat penggunaan komersial skala besar kurang cocok, sementara nilai tanahnya terlalu tinggi jika hanya digunakan untuk pemukiman konvensional berkepadatan rendah.

Oleh karena itu, studi Highest and Best Use (HBU) atau Penggunaan Tertinggi dan Terbaik diperlukan untuk menganalisis pemanfaatan lahan secara objektif guna menghasilkan nilai ekonomi maksimal tanpa merusak karakter lingkungan sekitar.

Studi HBU menguji alternatif pemanfaatan lahan di Jalan Sindoro melalui empat parameter utama:

---

Analisis Empat Parameter HBU di Jalan Sindoro, Kota Banyuwangi

1. Kelayakan Fisik (Physically Possible)

Jalan Sindoro memiliki karakteristik sebagai jalan lingkungan perkotaan yang rapi dan dapat diakses dengan mudah oleh kendaraan roda dua maupun roda empat.

• Akses dan Kebisingan: Lingkungannya yang relatif tenang dan minim kebisingan dari jalan raya utama menjadikannya sangat ideal untuk fungsi-fungsi yang membutuhkan kenyamanan, seperti hunian atau penginapan.

• Ukuran Tapak: Konfigurasi lahan di area ini umumnya sedang hingga kecil, yang membatasi pengembangan proyek dengan kebutuhan area parkir luas atau bangunan industri berat.

2. Kepatuhan Regulasi dan Kultural (Legally Permissible)

Aspek legalitas menyelaraskan rencana pembangunan dengan aturan tata ruang setempat:

• Zonasi Peruntukan: Berdasarkan rencana tata kota, area Singotrunan didominasi oleh zona pemukiman perkotaan dan jasa lokal. Penggunaan lahan harus mematuhi Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) untuk kawasan hunian.

• Arsitektur Lokal: Sesuai dengan kebijakan daerah Banyuwangi, bangunan baru diimbau untuk mengadopsi elemen arsitektur khas suku Osing (seperti bentuk atap atau ornamen lokal) guna menjaga identitas visual kota.

3. Kelayakan Finansial (Financially Feasible)

Aspek keuangan memproyeksikan biaya pembangunan (CAPEX) terhadap potensi pendapatan sewa atau penjualan (OPEX):

• Segmentasi Pasar: Target pasar di pusat kota Banyuwangi didominasi oleh kalangan pekerja kantoran, ASN, tenaga pendidik, serta wisatawan transit yang mencari penginapan dekat pusat kota. Analisis finansial harus memastikan tarif sewa atau harga jual properti tetap kompetitif bagi segmen tersebut.

4. Produktivitas Maksimal (Maximally Productive)

Melalui perbandingan skenario yang lolos uji fisik, hukum, dan finansial, studi HBU merumuskan rekomendasi penggunaan lahan dengan produktivitas tertinggi:

• Skenario Penginapan Butik / Rumah Kos Premium (Boutique Guesthouse / Premium Boarding House): Skenario ini memiliki kelayakan yang tinggi. Karakter Jalan Sindoro yang tenang namun sangat dekat dengan pusat kota menjadikannya lokasi favorit bagi wisatawan transit atau pekerja profesional yang membutuhkan akomodasi jangka pendek hingga menengah. Penginapan butik dengan arsitektur khas Osing yang estetis menawarkan arus kas bulanan yang stabil dengan tingkat okupansi yang relatif aman.

• Skenario Hunian Klaster Mini (Townhouse Cluster): Membangun hunian tapak premium skala kecil (2-4 unit) berkonsep klaster satu gerbang (one-gate system). Opsi ini memiliki daya tarik tinggi bagi keluarga urban Banyuwangi yang menginginkan hunian yang tenang di pusat kota. Skenario ini menawarkan pengembalian modal yang cepat melalui skema penjualan langsung (strata-title).

• Skenario Ruko Komersial Skala Mikro / Kafe Butik: Pembangunan ruko atau kafe kecil yang menyasar pasar lokal atau komunitas kreatif. Penggunaan ini layak secara fisik dan hukum jika lahan memiliki lebar muka (frontage) yang cukup luas menghadap jalan, namun produktivitasnya harus dikelola secara cermat terkait keterbatasan kapasitas parkir di badan jalan Sindoro.

---

Kesimpulan

Berdasarkan analisis geodemografis dan regulasi di Jalan Sindoro, Kota Banyuwangi, opsi pengembangan yang paling optimal cenderung mengarah pada Penginapan Butik (Boutique Guesthouse) / Kos Premium atau Hunian Klaster Modern (Townhouse). Melalui studi HBU yang komprehensif, pemilik lahan dapat merancang proyek yang tidak hanya patuh terhadap tata ruang kota dan estetika budaya Osing, melainkan juga memiliki risiko investasi yang terkendali dengan daya serap pasar yang stabil di segmen perkotaan.