Highest and Best Use Kota Banjarmasin

Highest and Best Use Kota Banjarmasin, JULIZAR KONSULTAN INDONESIA akan melakukan pekerjaan analisa optimalisasi pemanfaatan lahan (Highest And Best Use) secara seksama dan professional.

Pelabuhan Martapura Lama yang berlokasi di Jalan RE Martadinata, Telawang, Kota Banjarmasin, Kalimantan Selatan, dengan luas wilayah 42.662 m²;

Hasil dari pekerjaan ini diharapkan dapat menghasilkan peta jalan yang implementatif dengan memperhatikan potensi manfaat ekonomi dan sosial tertinggi, memiliki peluang bisnis yang disukai investor (sumber dana lainnya), dan dapat segera dilakukan.  PT. JULIZAR KONSULTAN INDONESIA  memiliki pengalaman, kompetensi dan jaringan yang dapat membantu pemberi kerja dalam mewujudkan implementasi dari peta jalan tersebut.

Sebagai konsultan eksklusif untuk pekerjaan tersebut, Pemberi Kerja (PERSERO) selaku pemberi kerja akan memperoleh beberapa keuntungan sebagaimana tercantum dalam ringkasan sebagai berikut:

• Pemberi Kerja akan mendapatkan saran/pendapat yang independen, obyektif dan profesional dalam pasar analisis properti yang dapat digunakan untuk menggali potensi tertinggi dan terbaik dari masing masing lahan tersebut.
• Pemberi Kerja dapat berpegang pada keahlian PT. JULIZAR KONSULTAN INDONESIA dalam pasar properti melalui jaringan yang luas di bisnis properti.
• Pemberi Kerja akan mendedikasikan tim yang berpengalaman dan bermotivasi tinggi untuk melakukan pekerjaan HBU sesuai dengan lingkup pekerjaan yang disepakati.

Kota Banjarmasin, yang dikenal sebagai “Kota Seribu Sungai,” secara historis merupakan urat nadi perdagangan, logistik, dan jasa di Provinsi Kalimantan Selatan. Meskipun pusat pemerintahan administratif provinsi secara bertahap berpindah ke Kota Banjarbaru, Banjarmasin tetap mempertahankan posisinya sebagai hub komersial utama yang ditopang oleh keberadaan Pelabuhan Trisakti, pusat perbelanjaan regional, dan kepadatan aktivitas ekonomi jalur sungai dan darat.

Bagi para investor, pengembang, dan pemilik lahan di Banjarmasin, merencanakan proyek properti memiliki keunikan sekaligus tantangan tersendiri. Kondisi geografis yang didominasi lahan rawa dengan daya dukung tanah yang rendah menuntut biaya konstruksi fondasi yang tinggi.

Oleh karena itu, studi Highest and Best Use (HBU) atau Penggunaan Tertinggi dan Terbaik menjadi instrumen analisis yang sangat penting untuk memitigasi risiko investasi, menyiasati kendala geoteknis, dan menentukan skenario pemanfaatan lahan yang paling efisien serta produktif.

Studi HBU menguji kelayakan pemanfaatan lahan di Banjarmasin berdasarkan empat kriteria utama:

---

Analisis Empat Kriteria HBU di Kota Banjarmasin

1. Kelayakan Fisik (Physically Possible)

Geografi Banjarmasin yang berada di bawah permukaan air laut saat pasang dan didominasi tanah rawa/gambut menjadi faktor pembatas fisik terbesar:

• Struktur Fondasi: Pembangunan gedung bertingkat (mid-rise hingga high-rise) membutuhkan rekayasa geoteknis khusus, seperti penggunaan tiang pancang dalam (deep piling) atau cerucuk galam untuk bangunan ringan. Biaya perbaikan tanah (soil improvement) ini harus dikalkulasi secara cermat.

• Drainase dan Risiko Banjir: Lahan harus dievaluasi terhadap risiko banjir luapan pasang surut air laut (rob) maupun banjir kiriman hulu sungai. Pengurukan (land filling) dan pembuatan sistem drainase mandiri menjadi keharusan fisik.

2. Kepatuhan Regulasi dan Hukum (Legally Permissible)

Aspek legalitas mengacu pada ketentuan tata kota Pemerintah Kota Banjarmasin:

• Zonasi RTRW: Memastikan kesesuaian rencana pengembangan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Banjarmasin, baik untuk zona perdagangan/jasa, pemukiman, atau industri/pergudangan.

• Garis Sempadan Sungai (GSS): Mengingat banyaknya jaringan sungai, aturan mengenai batas jarak minimum pembangunan dari bibir sungai (GSS) sangat ketat. Pemanfaatan lahan di tepi sungai harus mematuhi aturan ini, namun tetap dapat dioptimalkan untuk konsep arsitektur tepi air (waterfront).

3. Kelayakan Finansial (Financially Feasible)

Aspek finansial menguji apakah pendapatan dari proyek mampu menutup tingginya biaya investasi awal (CAPEX) akibat faktor perbaikan tanah rawa.

• Analisis Biaya versus Pendapatan: Biaya konstruksi fondasi yang tinggi harus dikompensasi oleh produk properti yang memiliki daya serap pasar yang kuat dengan tarif sewa atau harga jual yang realistis bagi masyarakat Banjarmasin.

4. Produktivitas Maksimal (Maximally Productive)

Melalui perbandingan skenario yang lolos uji fisik, hukum, dan finansial, studi HBU merumuskan rekomendasi penggunaan lahan dengan nilai sisa tanah (residual land value) tertinggi:

• Skenario Pergudangan Logistik Modern (Kawasan dekat Pelabuhan Trisakti): Untuk lahan yang terletak di ring luar atau dekat akses pelabuhan, pemanfaatan terbaik umumnya mengarah pada pergudangan logistik (modern warehousing) atau cold storage. Sektor ini terus tumbuh stabil seiring peran Banjarmasin sebagai gerbang keluar-masuk barang kebutuhan pokok untuk wilayah Kalimantan Selatan dan Tengah.

• Skenario Ruko Komersial Terpadu & Kuliner (Koridor Utama seperti Jl. Ahmad Yani): Lahan di sepanjang jalur protokol utama seperti Jalan Ahmad Yani memiliki keterpasaran ruko yang sangat matang. Skenario ruko modern yang dikombinasikan dengan pusat kuliner (F&B hub) dengan area parkir memadai sering kali menghasilkan produktivitas finansial harian yang optimal.

• Skenario Waterfront Commercial (Area Siring/Tepi Sungai): Untuk lahan strategis di tepi sungai utama (seperti Sungai Martapura), konsep komersial pariwisata ritel, kafe estetis, atau hotel butik bertema sungai dapat menjadi opsi penggunaan terbaik yang memanfaatkan nilai keunikan lanskap Banjarmasin.

---

Kesimpulan

Penerapan studi Highest and Best Use (HBU) di Kota Banjarmasin membantu pemilik lahan dan investor keluar dari spekulasi pembangunan konvensional. Dengan mengintegrasikan solusi atas tantangan fisik tanah rawa, kepatuhan batas sempadan sungai, serta arah perkembangan ekonomi kota yang berfokus pada perdagangan dan logistik, studi HBU memastikan bahwa proyek properti yang dibangun memiliki daya tahan operasional, legalitas yang aman, dan tingkat pengembalian investasi yang optimal.