PEKERJAAN KONSULTANSI OPTIMALISASI PEMANFAATAN LAHAN IDLE DI LINGKUNGAN lahan milik pemberi kerja berisi kerangka kerja, tahapan, lingkup kegiatan dan laporan hasil pada setiap lokasi yang disusun spesifik sesuai dengan karakter rencana pengembangan dan manfaat yang berbeda-beda. PT. JULIZAR KONSULTAN INDONESIA akan melakukan pekerjaan analisa optimalisasi pemanfaatan lahan (Highest And Best Use) secara seksama dan professional.

Hasil dari pekerjaan ini diharapkan dapat menghasilkan peta jalan yang implementatif dengan memperhatikan potensi manfaat ekonomi dan sosial tertinggi, memiliki peluang bisnis yang disukai investor (sumber dana lainnya), dan dapat segera dilakukan.  PT. JULIZAR KONSULTAN INDONESIA  memiliki pengalaman, kompetensi dan jaringan yang dapat membantu pemberi kerja dalam mewujudkan implementasi dari peta jalan tersebut.

Kota Mataram, sebagai ibu kota Provinsi Nusa Tenggara Barat (NTB), terus menunjukkan pertumbuhan perkotaan yang stabil. Selain sebagai pusat pemerintahan regional, Mataram juga berfungsi sebagai pusat pendidikan tinggi, perdagangan, dan pariwisata transit di Pulau Lombok. Salah satu koridor sekunder yang strategis di area perkotaan Mataram adalah Jalan Sadari. Kawasan ini dikenal sebagai area pemukiman yang tenang, namun memiliki posisi strategis karena kedekatannya dengan berbagai kantor instansi pemerintah, institusi pendidikan, dan pusat perbelanjaan lokal.

Bagi para pemilik aset atau pengembang properti di Mataram, mengoptimalkan pemanfaatan lahan kosong atau mereposisi bangunan tua di kawasan seperti Jalan Sadari membutuhkan analisis yang cermat. Karakter jalannya yang bertipe jalan lingkungan perkotaan membuat penggunaan komersial skala besar kurang cocok, sementara nilai tanahnya terlalu berharga jika hanya didiamkan sebagai pemukiman berkepadatan rendah.

Oleh karena itu, studi Highest and Best Use (HBU) atau Penggunaan Tertinggi dan Terbaik diperlukan untuk memetakan opsi pemanfaatan lahan secara objektif agar memberikan nilai ekonomi tertinggi dengan risiko investasi yang terkendali.

Studi HBU mengevaluasi potensi lahan di Jalan Sadari melalui empat kriteria pengujian:

---

Analisis Empat Kriteria HBU di Jalan Sadari, Kota Mataram

1. Kelayakan Fisik (Physically Possible)

Jalan Sadari merupakan jalan lingkungan perkotaan yang rapi dan dapat diakses dengan baik oleh kendaraan pribadi roda dua maupun roda empat.

• Lingkungan Sekitar: Karakter kawasannya yang tenang, minim polusi udara dan suara, menjadikannya sangat ideal untuk fungsi-fungsi yang mengutamakan kenyamanan tinggal atau bekerja dengan konsentrasi tinggi.

• Dimensi Lahan: Ukuran kavling tanah di area ini umumnya sedang, sehingga lebih cocok untuk pengembangan konstruksi skala rendah hingga menengah (low-to-mid rise) dengan tata letak bangunan yang efisien.

2. Kepatuhan Regulasi dan Hukum (Legally Permissible)

Aspek legalitas menyelaraskan rencana pembangunan dengan peraturan tata kota Pemerintah Kota Mataram:

• Zonasi Peruntukan: Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Mataram, kawasan ini masuk dalam zona pemukiman perkotaan dan jasa lokal. Pembangunan harus mematuhi batas intensitas bangunan, seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Garis Sempadan Bangunan (GSB) yang ditetapkan dinas terkait.

• Ketinggian Bangunan: Mematuhi aturan batas ketinggian bangunan setempat yang umumnya berkisar antara 3 hingga 4 lantai untuk area pemukiman perkotaan.

3. Kelayakan Finansial (Financially Feasible)

Aspek finansial menganalisis kelayakan investasi dengan memproyeksikan biaya pembangunan (CAPEX) terhadap potensi pendapatan sewa atau penjualan (OPEX):

• Segmentasi Pasar: Target pasar utama di pusat kota Mataram didominasi oleh kalangan Aparatur Sipil Negara (ASN), profesional swasta, akademisi, serta mahasiswa dari berbagai perguruan tinggi terdekat. Analisis keuangan harus menguji kelayakan tarif sewa atau harga jual properti agar tetap realistis dan kompetitif bagi segmen pasar domestik tersebut.

4. Produktivitas Maksimal (Maximally Productive)

Melalui perbandingan skenario yang lolos uji fisik, hukum, dan finansial, studi HBU merumuskan rekomendasi penggunaan lahan dengan nilai produktivitas sisa tanah (residual land value) tertinggi:

• Skenario Rumah Kos Eksklusif (Premium Boarding House): Skenario ini menawarkan tingkat kelayakan yang sangat konsisten. Sebagai pusat pemerintahan provinsi dan pendidikan, Mataram memiliki permintaan yang stabil terhadap hunian sewa berkualitas. Kos eksklusif yang menyasar para ASN dinas luar kota, karyawan BUMN, atau mahasiswa tingkat akhir/pascasarjana menawarkan tingkat hunian (occupancy rate) yang stabil dengan arus kas (cash flow) bulanan yang minim risiko.

• Skenario Hunian Klaster Mini (Townhouse Cluster): Membangun hunian tapak modern berkonsep klaster satu gerbang (one-gate system) skala kecil (2-3 unit). Karakter Jalan Sadari yang tenang menjadikannya lokasi favorit bagi keluarga urban di Mataram yang menginginkan tempat tinggal privat namun tetap dekat dengan pusat kota. Skenario ini menawarkan pengembalian modal yang cepat melalui skema penjualan langsung (strata-title).

• Skenario Kantor Perwakilan / Ruko Jasa Lokal: Pembangunan ruang kerja skala kecil (home office) atau ruko jasa untuk mendukung usaha seperti klinik spesialis, kantor notaris, lembaga kursus, atau studio kreatif. Opsi ini layak secara fisik dan hukum jika lahan memiliki lebar muka (frontage) yang memadai menghadap jalan, namun produktivitasnya harus dievaluasi secara cermat terkait kapasitas parkir kendaraan agar tidak mengganggu ketertiban jalan lingkungan.

---

Kesimpulan

Berdasarkan karakteristik geodemografis di Jalan Sadari, Kota Mataram, opsi pengembangan yang paling optimal cenderung mengarah pada Rumah Kos Eksklusif atau Hunian Klaster Modern (Townhouse). Melalui studi HBU yang komprehensif, pemilik lahan dapat merancang proyek yang tidak hanya patuh terhadap tata ruang kota Mataram, melainkan juga memiliki risiko investasi yang terkendali dengan daya serap pasar yang stabil di segmen domestik perkotaan.